房地产限购细则尺度有别　楼市走向面临“大考”

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　　１月２６日，国务院常务会议推出八条房地产调控措施，限购是重中之重。接着，青岛、北京、上海等地先后出台“限购令”细则。记者调查发现，目前已出台细则的城市中，调控力度各有区别。截至２月底，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的大中城市中，仅有２０多个城市落实了“新国八条”。“大限”之下，楼市何去何从，仍充满了变数。

　　“限购”细则陆续出台调控尺度有别

　　１月底，青岛率先出台新版“限购令”，北京、上海、广州等一线城市紧随其后。接着，天津、南京、南昌、无锡、厦门、武汉、成都等二、三线城市也公布限购政策，基本上都以提高户籍门槛来限制购房为主要手段。

　　在已出台本轮调控细则的城市中，无一例外地采取对户籍及非户籍家庭绝对数量上的控制，均要求在限购区域内针对本地户籍家庭禁购第三套，非本地户籍禁购第二套，且均只能新购房一套。而在针对外地户籍购房需要提供的社保或纳税的年限要求，以及限购区域的范围上，各地均有不同。

　　包括北京、上海、广州在内的一线城市最为严格。其中，北京版“限购令”被称为“史上最严厉”的限购，对拥有２套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非北京市户籍居民家庭，以及无法提供北京市有效暂住证和连续５年（含）http://www.pm86.com发表，转载请注明出处。以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭，均采取了暂停在北京市向其出售房屋。

　　在上海和广州的细则中，则采取了能提供自购房之日起算的前２年内在本市累计缴纳１年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购１套住房。对不能提供２年内在本市累计缴纳１年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限制购买住房的措施。

　　在许多地方细则出台的推动下，“限购令”的范围正在逐步扩张，由东部一线热点城市向中西部城市以及二、三线城市全面铺开。

　　在中西部城市中，成都和贵阳版“限购令”均较为温和，其中成都版“限购令”限购区域为本市主城区，没有涉及到郊区郊县，而在针对非本地户籍限购门槛上，也没有规定本市纳税证明或社会保险缴纳证明最低年限限制。而在贵阳版的“限购令”中，更是仅限定“市中心城区人口密集、房价过高、一环内的住房”，比成都只限主城区范围更窄。在其他主要二线城市中，南京、太原也均将限购区域定为本市市区。

　　工商联住宅产业商会会长聂梅生表示，在本轮调控政策落地中，呈现一线城市严格，东部偏紧、中西部偏宽的特点。目前还未出台细则的中西部城市，其调控将略显温和，这和当地经济发展水平是相适应的。

　　限购呼唤有效动力助力执行

　　“新国八条”规定，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在２月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。

　　在国务院明确硬性要求在２月中旬之前出台住房限购细则的城市中，包括４个直辖市、５个计划单列市、２７个省会城市，总计３６个城市，目前仍有１０余个城市尚未出台细则。而房价过高、上涨过快的城市也从未有明确的参考标准，相关部门也从未公布相应的城市名单。据统计，截至２月底，仅有２０多个城市落实了“新国八条”。换言之，国家统计局重点监测的７０个大中城市中，仍有４０多个城市未落实　限购细则。

　　北京易居房地产研究所副所长牟增彬分析认为，目前很少有城市声明自己属于房价较高、涨幅过快的地区，该举动表明地方政府在出台限购措施上持审慎态度，另一方面也透露出部分城市经济发展对房地产业依赖性很大。

　　多位专家在接受新华社记者采访时表示，房地产业是部分地方财政收入的主要来源，土地财政对地方经济贡献巨大，在短期内很难改变。这也就意味着在这些地区地方限购政策很难产生经济利益上的推动力。

　　以海南为例，国家统计局海南调查总队公布的数据显示，２０１１年１月份，海南海口、三亚新建商品住宅销售价格同比分别上涨２１．６％和１９．１％，在全国７０个大中城市分别排第二、三位。前不久，海南省一位官方人士透露，三亚房地产业上缴的税收占财政收入的５８％，而海南省基本上也是这一水平。

　　据调查，目前公布限购细则的城市中仅有贵阳明确了调控目标，长春、青岛明确执行到年底，而其他城市均无时间限制，也未表明调控目标。业内人士表示，此举意味着地方限购政策随时都可能发生变化，这种没有目标跟期限的做法，容易让社会失去信心。

　　“大限”之下楼市何去何从

　　聂梅生认为，随着调控政策的进一步深入及有效执行，部分房价偏高的大城市，房价将出现一定幅度的“合理调整”。但是由于处于观望期，房地产商房屋供应量会减少，进而弥补或抵消需求量的减少，供求关系依然会保持适度平衡，因此房价暴跌的可能性不大。

　　针对很多人担心的一线城市限购之下，会导致热钱进入二、三线城市，推高房价。聂梅生认为，随着全国范围内限购细则的陆续出台，投机者跨区域投资的难度将越来越大，投机行为可能真正受到前所未有的打击。而二、三线城市推出的“限购令”细则可视作对其城市楼市的一种保护。

　　牟增彬认为，政府调控房地产市场决心坚定，调控力度加大，对房地产商、银行和购房者都会产生重大影响。经过一段观望以后，房地产商可能在一定程度上开始降价促销，但由于刚性需求过大房价不太可能出现大幅下跌局面。

　　对于银行来说，伴随着买卖交易减少，房屋信贷资金面临“有米无锅”局面，其整体经济效益会出现急剧下降。对于购房者来说，由于很难把握出手时机，何时购房无法确定。而售房者更可能无法下决心出手，一是可能因为价格不理想，但最重要的是担心一旦出手再次购房可能变得遥遥无期。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强认为，２０１１年需继续落实调控措施，利用限购等政策获得增加供应的时间，对投资投机需求继续实施减法。同时还必须增加住房有效供给，保持土地供应平稳。在加减法的配合下，今年的调控力度才能继续保持，楼市才有望回归理性。

　　陈国强认为，在中央政府的调控之下，地方政府将承担更大责任。根据国务院要求，各地要在一季度向社会公布本地区年度新建住房价格控制目标。严令之下，新一轮调控政策的执行将更为扎实，奏效也当更为明显。但随着限购的深入，部分城市或将退出调控行列，楼市或将回归理性。