租房时代是否来临？

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　　被上升为国家战略的公共租赁房建设，正在将的房地产租赁市场引入“五分天下”的格局。这是否意味着一个新时代的到来？

　　7月15日，《公共租赁住房管理办法》正式施行。

　　自2009年3月“两会”期间温家宝总理在政府工作报告中首次提出“积极发展公共租赁住房”以来，为解决城市“夹心层”的居住问题，从2009年开始，公租房以一种“势如破竹”的姿态冲入公众视野。2010年6月12日，国家七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》出台，一个热火朝天的公租房建设局面很快在各地展开，公租房被媒体视为已上升至国家战略的高度。

　　这个变化引起市场的高度重视。在未来市场中，是否会形成公租房发挥积极作用，并引导房屋租赁市场导向的全新格局？租房时代是否已经来临？

　　租赁市场五分天下

　　公租房的发展显示出的住房保障体制正在完善。大力发展公租房的一个原因是目前保障体制中产品类型的局限性。比如一旦遭遇宏观调控，普通商品房价格很可能与周边经济适用房价格相当，这导致经济适用房没有竞争优势而出现滞销。同时，廉租房又因为受益面过窄根本无法满足外来人口的住房保障需求，要让70%的城市人口“住有所居”，其保障体制还需要大踏步完善。公租房正是基于这样的背景而产生。

　　除了白领公寓这样为中等收入者提供的租房途径外，公租房是第一个对外来人口开放的保障房类型，区别于针对本地居民的经适房和廉租房，这大大扩展了租住对象范围。

　　而随着国家公租房战略的逐步实施和公租房政策的逐步落实，的租房市场正在形成以政府主导的廉租房、政府主导的公租房、单位公租房，房产中介为纽带的租赁市场和房地产开发商为主体的高档出租房市场这五分天下的雏形。

　　这五分天下中，最值得关注的是政府主导的公租房、单位自建公租房和房地产企业开发的高档租赁市场。

　　公租房是国家战略。2011年9月召开的国务院常务会议要求，继续大力推进保障性安居工程特别是公租房建设，同时，引导企业、其他机构参与建设运营，多渠道增加公租房供应。《公共租赁住房管理办法》针对公共租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等方面都作出了明确规定。符合条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员，可以较低的租金，承租由政府提供的保障性住房。全国人大常委、全国人大内务司法委员会委员郑功成今年3月初表示，到2015年公租房将达到20%。据公开资料显示：北京政策房配建比例将提至30%，公租房占多数；上海表示未来公租房将引导租赁市场，重庆计划3年内建设3000万平方米公租房。

　　在政府逐步加大公租房建设的同时，各地单位自建公租房也风生水起。据公开资料显示，2011年9月20日，广州就放开有地有钱单位自建公租房。广州市住房保障办有关人士表示，单位自建公租房在建设上，没有特别门槛，只要有钱有地愿意就可以，也可采取合作的模式。2012年5月31日，北京市政府出台《关于进一步规范房屋租赁市场稳定房屋租金工作的意见》。意见指出，北京市将鼓励和盘活闲置房源进入房屋租赁市场，各单位闲置房可投资改造成低租金青年公寓租赁经营。同时，鼓励产业园区按照园区用地规划，利用居住用地集中建设租赁住房，面向园区就业人员出租。还将鼓励社会单位利用存量建设用地建设公共租赁住房，鼓励投资机构和房地产开发企业建设、持有、运营公共租赁住房。公共租赁住房单套建筑面积以40平方米小户型为主，满足基本住房需求。北京市住保办相关负责人亦公开表示，在海淀、亦庄的一些园区已经面向职工配租园区公租房，目前已经配租了数千套，有1万多园区职工配租到了园区公租房。

　　如果说廉租房满足的是少数人的需求，公租房以满足“夹心层”人群需求为主，那么，房地产企业从单纯卖房到租售并举的行动则主要是针对高端的住宅租赁市场。在市场不好，卖不动房源的时候，转而寻求出租，可能成为未来开发商的选择之一。

　　与个人投资者单独出租形成对比的是开发商的对外整租。目前，以租为主的项目只有有限的高端项目，整个行业尚处于起步阶段。但在西方，新房出租却是占据半边天。据业界专家介绍，在欧美国家，开发房源用于出租的开发商和开发房源用于出售的开发商，比例都差不多，有些国家甚至开发房源用于出租的开发商更多。在美国，有31%的开发商将自己开发出来的新房用于出租，在英国，这一比例更大，达到40%。以两家美国上市公司圣乔和WPCARY公司为例，圣乔专注于开发房屋销售，WPCARY专注于开发房屋租赁，这两家上市房地产公司的市值都是18亿美元。但圣乔公司的BETA值达到1.4，显示这个公司的风险水平超过行业，而WPCARY公司的BETA值只有0.8，风险水平低于行业。在美国纳斯达克市场，一共有9类地产上市公司，其中除了抵押和服务类别外，其他7类地产公司都从事于房屋租赁相关的业务。

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