酒店式公寓限购旨在理清概念 非新出调控

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　　据报道，房管规土发文旨在厘清概念，防止虚假宣传误导购房者。

　　7月24日，上海市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局联合发文，对酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式办公楼等相关概念做出解读，不少媒体纷纷打出酒店式公寓被限购之类的耸动标题，此次官方解读只是重申土地用途为住宅用地、使用年限为70年的酒店式公寓本质仍是住宅，属于限购范围，实质上只是在堵漏洞，并非是进一步加深调控力度。

　　70年产权酒店式公寓限购

　　众所周知，酒店式公寓以面积小、总价低、投资门槛低而著称。近期，有房产企业或中介公司在一些楼盘销售广告(或推介)中使用“酒店式产权式公寓”、“公寓式酒店”、“公寓式办公楼”和“不限购不限贷”等宣传用语误导部分消费者，“为使购房者对相关概念的内涵有正确认识，避免产生误解，理智购房”，因此，上海市房管局和、规土局对酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式办公楼相关概念做出解读。

　　在官方解读中，酒店式公寓属于居住建筑，土地使用分类为住宅用地，房屋用途为居住，土地使用年限70年，酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本质上仍是住宅，属于限购范围；公寓式酒店属于旅馆建筑，土地使用分类为商服用地，房屋用途为旅(宾)馆，土地使用年限40年，其特殊性在于按照公寓式或者单元式房型进行设计建造，但本质上仍是酒店，不属于住宅，按照相关规定不得分套销售；而公寓式办公楼属于办公建筑，土地使用分类为商服用地，房屋用途为办公，土地用途按照商业用地出让的，土地使用年限为40年，土地用途按综合用地出让的，土地使用年限为50年，公寓式办公楼的特殊性在于建筑结构上按公寓式或者单元式进行划分、有独立卫生设备，适合向小型企业出租、出售，本质上是办公楼，不属于住宅，不属于限购范围。

　　住宅性质的“酒店式公寓”在上海市场上确实存在，但其数量极少，毕竟土地性质是住宅的话，开发商必然可以开发住宅类产品销售，何必开发酒店式公寓，价格低于周边的住宅售价，销售也不一定会比住宅卖得好。且70年产权的住宅本身就属于限购范围，无论营销主题怎么变幻，都无法改变这个事实，在这方面来讲，即使有一些70年住宅产权的酒店式公寓进行销售，自然也是限购的；而产权为40年的“公寓式酒店”在上海也极其稀少，再加上出售条件较为苛刻(不得分套)，因此市面上实际出售情况更是少之又少。就上述两个产品而言，此次出台的官方解读并没有调控收紧与否的说法，只是在堵漏洞而已。

　　公寓式办公不限购

　　反观房管局所说的公寓式办公楼，实际上就是当前市场上广为流行的办公类产权的酒店式公寓，本来就是不限购的。

　　据德佑地产市场中心统计显示，2011年至今年7月20日，按照成交面积排名的前十名办公类楼盘，多为公寓式办公，且均位于外郊环区域，这些项目都以酒店式公寓的名义对外出售。

　　据介绍，办公类产品按照套内面积可分为写字楼和公寓式办公，其中写字楼多集中于市中心商务区，通常以整层出售和租赁为主。

　　公寓式办公产品更多地分布于中环外区域，这些区域商务氛围较为弱，如果整层出售或者租赁，在短期内无法快速回笼资金，并且也难以实现利润最大化，即使开发商考虑到长期租赁经营的话，也无法租赁，最终出现大范围的空置在所难免。因此，单间面积在40-70平方米的小户型是公寓式办公的主力户型，精装修房源平均单价也仅为同地段住宅的65%-80%，小面积低总价不限购等特点，使得客户可接受程度高，因此往往成为市场上的热销楼盘。奉贤南桥新城的卓越商务中心就是近期的佼佼者，这一土地用途为商业的公寓式办公楼自今年3月开盘至今，已经合计售出了988套房源。

　　研究人员指出，此次解读中，“公寓式办公楼”不属于限购范围，从一定意义上来讲，房管局和规土局最新规定是明确和提示投资客可以关注“公寓式办公楼”市场，也就是可以进入这个市场领域进行投资。

　　以上海嘉定区为例，相关数据显示，2012年以来，该区一手办公类产权物业月度供求比在3-6之间，个别月份高达8.9，而去年一整年，除12月份外，整个市场供求比基本在1-3之间。从整个嘉定区市场存量来说，截至7月11日，全区办公类产品存量53.4万平方米，占到整个上海市办公类产权物业存量的11%。张宏伟认为，造成这种现象的很重要的一个原因就是，由于区域内办公类用地供应较大，在这样一个非传统的办公区域，开发企业为了实现项目资金的快速回笼，以“公寓式办公楼”方式进行开发销售，以此来规避区域内办公类产权物业短期内供求比过大、去库存化难度增加的问题。因此，张宏伟指出，从市场角度而言，如果有更多的投资客关注“公寓式办公楼”市场，以嘉定区为代表的“公寓式办公楼”有可能从此会逐步解决供明显大于求，市场存量过大的问题。