重庆渝北发布首个《物业服务管理手册》

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　　重庆市民在翻看《物业服务管理手册》

　　物业之家讯：昨日，渝北区房地产和物业管理协会发布我市区县首个《物业服务管理手册》（简称手册），对物业、业委会、业主等给出服务指导意见，如业主到底拥有哪些权益，业主在管理区域被偷，赔是不赔？小区车库挪作它用行不行等进行了权责划分。

　　业主被偷　物管该不该赔偿损失

　　“物业纠纷的根源在于权责不明。”渝北区房管局副局长李青松说，就拿小区业主被偷的例子来说，如果一个业主发现自己家里被偷，损失物品价值上万元，业主肯定认为物业该赔钱，但物业却认为自己没有责任，当双方争执不下时，矛盾便产生了。

　　李青松拿出手册翻到62页解释道，这上面就分析得很清楚。当我们遇到类似问题时，赔偿不赔偿关键是看物业是否履行了相应的职能职责。如果物业企业建立了完善的公共秩序维护制度，工作人员协助做好了物业管理区域内的安全防范工作，无失职行为，就不应当赔偿。若物业企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害，应当依法承担相应的法律责任。

　　如何证明物业企业是否按合同履职？李青松说，需要业主对物业的安保管理职责进行举证，比如规章制度是否制作上墙，有无按规定在重要街口安装使用摄像头，工作人员有无按规定定期巡逻。

　　公共收益　账目必须向业主公布

　　李青松介绍，小区公共收益是指利用业主共有物权(物业共用部位、共用设施设备)进行经营性活动获得的收益。具体说来，常见的小区公共收益包括小区公共区域内的户外广告、停车位、租赁摊位收益等；产权归全体业主的会所、游泳池、幼儿园等经营收入；物业管理用房的收益和部分通信运营管理费等。

　　“由于很多市民对公共收益的概念较为模糊，利益被占还全然不知。”李青松说，去年夏天，一家宽带进驻刘女士居住的小区，刘女士缴纳1228元，办了2年。事后刘女士得知该宽带入驻时曾与业主委员会签订合同，合同里规定宽带公司将5%的费用返还作为公共收益，后又修改为直接返还给安装宽带的业主。要是刘女士不是一位有心人，5%的收益就泡汤了。同时，为了保证业主对公共收益的知情权。李青松说，根据规定，公共收益账目必须周期性地对所有业主进行公布。

　　车库挪用　物管应承担赔偿责任

　　随着市民购车数量的不断增加，车库已成为市民关注的物业问题之一。最让市民闹心的是，一些车库被挪作它用，有的被用来作为仓库，有的被用来作为超市等。

　　李青松说，擅自改变物业小区自由车位或车库用途的行为都不正确。手册指出，物管不能随意改变房屋的规划使用性质，如擅自改变用途，对其他业主造成损害，应当承担损害赔偿责任。如果屡教不改，可向规划、工商、消防、交通、房管等部门投诉，由各部门依据各自职责处置。

　　在问到空余的车库和车位能否外租时，李青松回答，手册上也作出了阐述，在物业管理区域内的车位、车库有空余的，是可以出租给业主以外的单位和个人，但每次租期不得超过6个月。

　　揭秘：物管手册历时1年完成

　　一本蓝色的小册子共有92个页码，分为基础概念、怎样选择物业企业、案例分析、部门服务咨询电话等13个章节。“虽然内容多，但所有内容都与市民息息相关。”渝北区房管局副局长李青松说。

　　李青松说，为了增强手册的可读性，手册在编制过程中改变了以往的刻板说教形式，而采用一句一答的问答形式，让市民看起来更加通俗易懂。同时为了增强操作性，手册中还例举了大量案例供市民参阅。

　　“内容丰富可读必不可少，但凸显权威性也十分必要。”李青松说，注重通俗易懂是为了普及物业有关知识，但手册的目的还在于规范物业管理，所以在编制过程中更加突出它的权威性。

　　李青松解释道，手册内容出自物业和法律专家之手，具有很强的实用性和逻辑性。同时，在编制过程中专家们查阅了《物权法》、《重庆市物业管理条例》、《城乡规划》等法律法规和政策。手册编制历时1年，并广泛征求社会各界的意见，反复修改完善而成。

　　警示：渝北一物业企业丢资格

　　昨日，记者从渝北区房管局获悉，去年挂黄牌的6家物业企业已有5家完成整改，另有1家因整改不力将被撤销物业管理资质。

　　据悉，近年来，渝北区大力实施物业服务企业星级挂牌管理考核，对辖区内241家具有物业管理资质的企业进行了星级挂牌考核工作。考核以百分制为基础，主管部门40分，业主满意30分，街道办事处30分。考评结果90分以上挂五星，80分以上挂四星，70分以上挂三星，60分以上挂二星，60分以下挂黄牌。考核结果将与小区评优直接挂钩，挂黄牌整改不合格将依法降其物业管理资质等级或撤销资质。