小区服务有欠缺 切记不能以拒缴物业费为对抗

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　　李某所在小区的业主委员会代表全体业主与一家物业公司签订的服务合同中约定，由公司对小区内的共用设施、设备进行维修、养护和管理等，业主按照各自的住房面积计付物业管理费。上月初，因公司没有及时派人对小区内的道路进行清扫，导致李某傍晚散步回家时踩上丢弃在路中间的西瓜皮而跌倒受伤，并已花去9000余元医疗费用。由于物业拒不对此作出赔偿，李某打算以拒绝缴纳此后的物业管理费对抗。

　　说法：

　　李某的行为不可取。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”其中明确表明，包括业主委员会与物业服务企业签订的物业管理费收缴在内的协议，全体业主都必须履行。本案自然也不例外。对业主拒绝缴纳物业管理费的行为，该解释第六条指出：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”即只要物业服务企业已通过当面或者发送传真、书面公告、电子邮件和短信等可以有形表现催交内容的形式，向业主提出支付请求，业主便不得无理拒付或者逾期不缴。虽然解释第三条还规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”但物业服务企业承担违约责任与业主承担支付物业管理费义务之间，是两种不同的法律关系，前者考虑的是物业服务企业是否违约，后者考虑的是在物业服务企业已经履行主要义务后业主是否付费。也就是说，如果李某与公司协商未果，也只能在按规定缴纳物业管理费之后，另行根据实际情况向公司索要赔偿。