广州新版物业管理办法征求意见

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　　广州将出台新的物业管理办法，广州市法制办现面向公众征求意见。对于业主大会成立难、业委会财务管理不规范、公用设施屡被改做他用等物业管理老大难问题，该征求意见稿提出了解决方案。

　　据悉，早在去年11月19日—28日，广州市国土房管局就新拟的《广州市成立业主大会、选举业主委员会程序指导规则(征求意见稿)》(下简称《指导规则》)向市民征集意见。时隔一年，该《指导规则》迟迟未出台，新物业管理办法又将重新出台，并再次面向公众征求意见。

　　记者看到，新物业管理办法所规范的范围与《指导规则》中讨论的物业管理中的“老大难”问题有所重叠，并重申基层政府在业委会成立的指导作用，新物业管理办法在酬薪制的推行、业委会监督以及公有设施的确权有了进一步的说明。

　　业主大会成立：

　　收到申请后，镇、街政府负责组织、指导，筹备组业主代表不少于60%

　　房屋入住了，业主大会无人牵头、成立不起来？广州市拟将组织、指导业主大会筹备的责任明确至街道、镇一级政府那里。

　　只要符合成立业主大会的条件，业主提出书面申请的30天内，街道办事处、镇人民政府就应组织、指导成立首次业主大会的会议筹备组。具体而言，政府须派代表担任筹备组组长，并会同联名业主，将组建筹备组的通知贴在显著位置，告知全体业主，公告时间不能少于7天。

　　筹备组由业主、建设单位、政府、居委或村委会的代表组成，应为7至15人单数，其中业主代表不低于60%，具体人数及名额分配由镇、街政府决定。据了解，住建部在2009年印发的文件中，对这一比例的规定是50%。

　　政府的监督职责不止于此。业委会不按时公布工作经费、专项维修资金的收支、管理情况时，政府可责令其限期公布。

　　在实际操作中，一些建设单位不按规定提供所需资料，导致业主大会成立被拖延，该征求意见稿明确，在办理房屋初始登记之前，建设单位就应向街、镇一级政府提供相关资料，并列出了资料清单。

　　业委会财务管理：

　　建议业主大会成立“业主监事会”，每年检查经费收支

　　业主大会成立了，对于负责其日常运作的业委会的管理、监督，仍是个难题。对此，广州拟向先行一步的北京学习，推行“业主监事会”制度。

　　但监事会并非强制设立。该征求意见稿写道：业主大会可以设立业主监事会，代表全体业主监督业委会的工作，其经费和业主大会、业委会一样，由全体业主承担。

　　业委会的工作经费，应按会计要求建账并及时入账，每季度公布其收支情况、物业共有部分所有收益情况，和专项维修资金的管理情况。未按时公布的，物业所在地的街、镇一级政府可责令业委会限期公布。

　　业主监事会应每年不少于一次，对以下经费的收支情况进行检查：物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施经费所得收益，以及业主大会和业主委员会工作经费。

　　前期物管选择：

　　建设单位须在统一公开招标，对新建住宅的前期物管推“酬金制”

　　业主大会成立之前，小区往往已有物业入驻。这些前期物业的资质、服务质量如何保证？征求意见稿提出，建设单位须以公开招投标的方式选聘物业服务企业。

　　在领取《商品房预售许可证》之前，建设单位应凭《前期物业管理招标备案回执》，在广州市建设工程交易中心的交易平台发布前期物业管理的招标公告。

　　建设单位若违反此条规定，由物业所在地的房地产行政主管部门，责令其限期改正，逾期不改的，予以通报批评，并在企业诚信档案中记录其违规行为。

　　此外，对今后新建住宅(不含别墅)前期物业服务的收费方面，广州拟强制推行“酬金制”，即在预收的物业服务资金中，按约定提取酬金支付给物业服务企业，其余用于物业服务合同约定的支出，结余或不足由业主享有或承担。

　　业内人士表示，“酬金制”收费是物管行业的趋势所在，区别于过去的“包干制”，它能够将每个物业服务项目的支出一笔笔算清，也有利于业委会对项目费用的监督，钱怎么花不再是物业公司一家说了算。

　　按该稿规定，实行酬金制后，物业公司还须每年向业主大会公布物业资金的年度预决算，每季度公布收支情况。业主也有权向物业提出质询。

　　公有设施使用：

　　房屋买卖合同中，应明示业主共有部位、共用设施的位置、面积

　　原有的公共绿地被物业辟作停车场？对这种现象，该征求意见稿提出，建设单位在房屋买卖合同中，就应明示属于业主的共有部分。

　　明示内容包括：物业管理区域的范围；业主共有的道路、绿地、公共场所、共用部位及共用设施设备等的位置、面积；其他需要明示的场所和设施设备。

　　市法制办表示，此规定就是针对部分开发商或物业，擅自将属于业主共有的绿地、活动场所等共用设施改做他用，或者用于经营。而由于历史遗留问题，由物业服务企业或者街道来公告上述共有信息，现实中很难做到。

　　按照规划要求，在住宅小区中配建的会所、幼儿园、学校、医院等公共服务设施的归属，也应在商品房买卖合同中明确。属建设单位所有的，由建设单位缴纳物业服务费用，并优先满足业主需要。

　　新物管办法　等你提意见

　　公众意见或建议，请于2012年12月20日前向市法制办提交，并留下姓名和联系方式，以便进一步联系。提交途径如下：

　　在新浪微博“广州政府法制”提交；

　　登录市法制办网站的“法规规章草案意见征集平台”提交；

　　邮寄至广州市府前路1号4号楼广州市人民政府法制办公室法规处(邮政编码：510032)；

　　传真：83123286；

　　电子邮箱：gzlfgc@126.com。