物业纠纷连年递增 9成以上是物业告业主

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　　物业和业主矛盾激化的新闻屡见报端，从市北法院日趋上升的物业案件数量也可窥之一二。

　　法官告诉记者，由于物业案件数量太多，9成以上的案件是物业状告业主。对于物业案件为何到了高发期，有物业经理对记者表示，这主要是岛城很多物业到了“五年之痒”的临界点。

　　案例一：业主封阳台被告

　　张先生和物业打官司已经一年多了，日前，法院作出了终审判决 ，结果是支持物业。这样的判决结果张先生说他并不满意，他甚至说，从今往后不会再交物业费。

　　张先生等众多业主跟物业打官司，是因为他们封闭了房子的南北阳台。物业说 ，他们擅自封闭阳台，影响了小区的整体环境、形象及美观，要求法院判令张先生等人将房屋阳台恢复原状。张先生说 ，他接到法院的传票后感到非常惊讶，“我刚封上时间不长，就接到传票了，他们之前没有沟通，我也是看到别人封阳台才这么做的。”同时，张先生说 ，他之前对小区物业的印象挺好的，“我对小区物业没有什么意见，没想到物业把我告上了法庭。”

　　对于为何封阳台，张先生说，他在去年入住，当时，小区周围全部都是工地，同时护栏的设计也有缺陷，他为了孩子的安全才封闭了阳台，“当时我们业主也联名给物业写了信，要求统一封阳台，物业没有回音，我们就以为物业默许了。”

　　李沧法院和青岛市中级人民法院两级法院审理后认为，根据相关的法律法规及双方签订的合同，张先生等业主应当拆除封闭设施，因为业主个人擅自封闭阳台会直接造成建筑物外观美观度下降。对于张先生等业主所说的孩子安全问题，法院认为，小区暂时没有成立业委会 ，等成立业委会后可召开业主大会对规定中禁止封闭阳台的条款作出修改。

　　案例二：10年没交物业费被告

　　孙先生之所以被告上法庭是因为他 10年没交物业费。上诉时，物业说 ，孙先生和物业从 1999年就形成了物业服务合同关系，一直延续了10年，孙先生欠物业费3000余元，经过多次催要，孙先生也没有支付。所以，物业上诉，除了讨要物业费之外，还要求孙先生支付1000元的滞纳金。

　　面对物业的诉讼，孙先生的看法恰恰和物业相反，他说他没有与物业签订任何合同或协议，物业也没有提供公共服务，“我们小区也没有物业管理，我们小区交付使用时，开发商让我交了800元的装修抵押金，后来也被抵成物业费，没有返还给我。”

　　审理中，法庭也查明，物业在服务方面的确存在不完善的地方，很多时候也缺乏和业主的沟通。但是，法庭在审理后认为，根据相关的合同，物业的服务的确一直在持续状态。因此判令孙先生支付物业费。但是，对于物业提出的1000元滞纳金的情况，法庭认为，物业在履行义务的过程中存在问题，也有过错，法院不能支持。

　　在李沧法院作出一审判决后，孙先生表示不服，并向青岛市中级人民法院提出了上诉。但是，中院在审理后同样认为，物业在服务方面的确存在问题，以致业主对物业不知道或者不熟悉，但是，物业的确一直存在，所以，法庭驳回了孙先生的上诉。

　　物业纠纷连年递增

　　采访中，记者了解到，其实，上述两起案例并不是个例，在现实生活中，几乎每个小区业主跟物业都有这样或者那样的矛盾。市北法院关于物业案件的审理数量或许是一个缩影，能比较直观地展现业主和物业的矛盾

　　—2009年物业案件受理数量156件；

　　2010年物业案件187件；

　　2011年截至12月12日物业案件数量为90件。

　　看起来，今年的物业案件数量明显下降，可是，法官给记者说了这样的话，“现在物业案件太多了，法院立案庭在立案时就初步做了工作，有的是劝解，有的是在审查中发现无法找到业主，所以，立案量有所减少，要不然，数量肯定会比去年还要多很多。”

　　物业案件数量上升的并不仅仅是市北法院一个。“我们法院的物业案件数量这两年也明显提升。”李沧法院一位法官也告诉记者。但是对于具体数量，这位法官表示，并不太好统计，“现在包括物业案件在内的很多案件数量都大幅增加，导致原本放在民五庭审理的物业案件根本无法全部及时审理，分流给了别的法庭，所以暂时不太好统计。”

　　同时青岛市中级人民法院民二庭法官也告诉记者，几年前还没有物业相关案件上诉到中院 ，“可是，这两年，特别是今年，上诉到中院的案件非常多，具体的数据没有统计，根据平常的工作，大概多了有三四成。”

　　9成是物业告业主

　　“物业案件数量急剧上升，主要集中在哪些方面，业主和物业都存在哪些矛盾？”记者询问市北法院民五庭法官罗强。

　　不过，罗强给出的回答非常简单，原本打算记录各种问题的记者甚至收起了本子和笔，“绝大多数是物业状告业主，讨要物业费的。”当记者追问绝大多数是多少时，罗强说 ，至少在9成以上，再说就是在95%以上。

　　对于缘何会出现物业频繁状告业主的情况，青岛市中级人民法院民二庭法官分析说，物业管理服务行业是一个逐步进入人民生活的新兴行业，从开始的不规范到逐步完善和成熟需要一个过程，“现在就是一个不完善的过程，现实生活中，确实存在物业服务质量不高的现象，但业主采取拒交物业费用的极端方式不妥，这种行为既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成了恶性循环，最终影响到全体业主的根本利益，不宜提倡”。

　　同时，这位法官说，他也想提醒业主应及时履行自己的应尽义务。对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时通过业主大会或业主委员会集中民意，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平，必要时也可通过更换物业服务企业来及时维护自己的权益，“总的来说，物业与业主合则两利，分则两伤。物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持。”

　　物业“物业经营，5年是一道坎”

　　对于物业案件数量激增的情况，四方住宅小区物业公司经理于敏分析说 ，这主要是因为岛城很多的企业已经到了“五年之痒”的期限，“物业和业主的矛盾很难避免 ，所以很多小区出现了炒物业，甚至频繁炒物业的情况。”

　　对于为何说五年对于物业来说是一道坎，于敏说 ，新小区一般比较好管理，物业和业主也很少出现矛盾，“首先，新的小区设施比较完善，也都非常新，一旦电梯、消防设施设备等小区公用设备出现问题，可以找开发商，也可以找售后维修，没有业主什么事。同时，由于是新小区，业主之间也比较陌生，没有矛盾，业主的东西也不多，不会占用公共空间。”于敏说，正是由于这些原因，新小区一般不会存在什么问题。

　　“5年之后，就不一样了，甚至可以说三四年的小区，物业和业主就开始产生矛盾。”于敏说 ，以小区内的照明设施来说，5年后，已经开始老化，“更换需要业主来支付，但业主不愿意支付，就容易产生矛盾。另外，5年之后，也通常会出现通货膨胀、物价上涨的情况，需要提高物业费，但是，业主往往会抵制，进而导致换物业。”

　　据了解，岛城众多更换物业的小区当中，有不少都是因为物业费问题而激化了矛盾。于敏也表示 ，现在小区物业费的平均缴费率能达到85% 就不错了。

　　法院“好像成了物业的讨债工具”

　　采访中也有法官对记者诉苦，由于物业官司诉讼费只有50元，如果通过简易程序审理，只收取25元。物业公司一旦碰到业主不交物业费的情况就找到法院 ，希望法院帮助他们讨要物业费。“为此，法院好像成了他们的讨债工具。”该法官说，其实，物业案件并非疑难案件，“如果物业能跟业主推心置腹，做好自己的服务，或许很多案件不用到法院诉讼，毕竟，现在大多数的物业案件都是调解解决的。”