水灾后物业管理应急处置工作意见

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　　7月27日，在北京市住房城乡建设委物业处、物业指导中心、新闻中心的领导下，北京物业管理行业协会(以下简称“协会”)组织召开“水灾后物业管理应急处置工作研讨会”。会议邀请了北京保险行业协会、北京城建科技促进会、北京房地产法学会、物业服务企业及房山区受灾物业服务企业等各相关方代表参加，探讨水灾后物业管理方面处置工作等各项事宜。经与会各方充分论证，共同提出以下几点意见：

　　

　　业主车辆损失赔偿

　　

　　车辆保险

　　

　　对于投保车辆损失险的车辆，如果遭遇大暴雨受到损失，车主可以向保险公司索赔，但发动机进水的理赔保险目前只适用于涉水险。

　　

　　涉水险是车辆损失险的附加险，同车损险一样，即使投保了涉水险，车辆被水淹没后仍不可强行启动。有些保险公司会在涉水险的理赔范围中设置一个免赔条款：如果被水淹后车主还强行启动发动机而造成了损害，那么保险公司将不予赔偿。

　　

　　开发商

　　

　　如果是因为开发商在建设时，地下车库排水设计或施工不当，造成使用过程中出现排水问题，造成了车辆被淹的结果，那么使用或者购买车库的业主可以根据相关法律，要求开发商承担一定的赔偿责任。

　　

　　物业服务企业

　　

　　业主向物业服务企业交纳了停车费用，并拥有发票等凭证，就与其形成了有偿保管的法律关系。物业服务企业对业主负有预报天气变化、及时通知、排除险情、抢救汽车、事后补救等多项义务。如果公司各项工作都到位，车辆还是遭受了损失，对于赔偿，双方可进行协商。如果因为物业服务企业疏于防范，管理不善而造成车辆损坏，那么物业服务企业应该承担赔偿责任。关于具体责任方的界定需

　　

　　依据实际情况，主要责任人和次要责任人可能赔偿的费用都是不同的，所以双方可先进行协商，如果协商不成，可由第三方(如法院)出面进行界定。

　　

　　业主个人财产赔偿

　　

　　投保个人财产险的业主可依合同向保险公司追偿。

　　

　　物业服务企业财产损失

　　

　　由于本次水灾为特大自然灾害，属于不可抗力，所以不论物业服务企业是否投保公众责任险和物业管理责任险，保险公司都不予赔偿。投保公司财产险的公司可以依合同向保险公司追偿。

　　

　　公共设施设备专项维修基金使用

　　

　　根据《北京市物业管理办法》第五章第三十四条规定的六种危及房屋使用安全，需要立即对共用部分进行维修改造的紧急情况，可按有关规定申请使用专项维修资金。《北京市住宅专项维修资金管理办法》第二十九条明确规定：发生危及房屋使用安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，应当按照以下规定列支住宅专项维修资金：

　　

　　住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十六条第(四)项、第(五)项、第(六)项的规定办理；

　　

　　住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十七条第(四)项、第(五)项、第(六)项、第(七)项的规定办理。

　　

　　物业服务企业要充分利用维修金管理办法目前开通的紧急通道，尽快对灾后住宅共用部位及共用设施设备损失情况的摸底排查，加快申请进度。

　　

　　物业服务企业处理业主维权时应注意的问题

　　

　　充分理解，理性引导

　　

　　61年一遇的特大自然灾害给业主造成财产损失，停水、停电、停气给业主带来生活上极大的不便，有些情绪也可以理解，物业服务企业应该耐心解释，引导他们依法理性维权。

　　

　　主动沟通，求得理解

　　

　　物业服务企业要加快与开发建设单位及相关供应方的协调沟通，采取有效的应急措施，认真履行服务和管理职能，坚决杜绝可能出现的由物业管理不到位给业主带来的各类损失的扩大。

　　

　　依法办事，维护权益

　　

　　业主维权，物业服务企业应予以支持，但要依法依合同办事，免得自己的权益受到侵害。

　　

　　设备机房进水后电气设备的抢修方法

　　

　　一、各类机房遭水浸大致分为几种状态：

　　

　　1、机房顶面或墙面漏水，水量较小。但进水溅到了电气设备上。

　　

　　2、机房地面淹水，但淹水深度较浅，没有超过电动机和和配电柜控制柜的基础

　　

　　3、机房进水较深，水已进入配电柜、控制柜内或已淹及电动机。并由此诱发上级开关掉闸。

　　

　　4、机房大量进水，所有电气设备都被水淹没，上级开关掉闸。

　　

　　二、处理方法

　　

　　1、被贱到水的这类设备在准备再次投入运行前首先应进行全面擦拭，并用热风对其吹干，然后测量其电气线路的绝缘。在绝缘值达标后方能投入运行。

　　

　　2、地面淹水的机房在重新投入运行前，要检查地埋的电线管内存水情况，检查通往下层的电线管道内的存水情况。如果存水量大应该用气泵进行清吹，清吹时应在管道末端做一定的保护，以免被吹出的水四处飞溅。吹水后检测管内线缆的绝缘，绝缘值达标后方可投入使用。

　　

　　3、已经进水的配电柜和控制柜在水退后，应立即进行通风干燥。进水的电器元件经过干燥后也绝不可轻易投入使用，必须对其进行严格地检测，确认其各项电气性能达标以后才可以重复使用。

　　

　　已经浸水的电动机必须进行解体，并用烘箱对其进行整体干燥。然后再进行绝缘检测，绝缘值达标后方可组装、使用。

　　

　　浸水时正在使用中的电气元件尤其要认真进行全面检测。因为进水引起的短路很可能已经将该元件破坏。

　　

　　4、完全被水淹没的机房内的电气设备，原则上都应解体烘干。烘干后进行全面测量，检测值达标后才可以进行组装。使用前还需对部分元件上的设定值进行全面整定。

　　

　　高压设备还需专门组织一次预防性实验。

　　

　　5、变配电室进水后，一般情况下水都会首先流入变电室的地下夹层和电缆沟，值班人员应迅速组织排水。待积水排干后，应立即进行夹层、电缆沟和变配电室内的通风除湿，以迅速降低上述空间内的空气湿度。

　　

　　三、注意事项

　　

　　1、机房进水事态失控时，值班人员应立即请示上级，停止设备运行，并切断电源，以防事故扩大。

　　

　　2、机房进水后进入现场的人都必须穿戴规定的劳动保护用品，严防因潮湿诱发漏电并造成触电事故。

　　

　　3、在确认事故现场已经彻底处理完毕之前，任何人不得随意恢复供电。必须由各方负责人都签字确认后才可以进行试运行。

　　

　　4、至少要安排24小时的轻负荷试运行，严禁将这类设备立即投入满载运行。

　　

　　电梯底坑进水处理办法

　　

　　为保护电梯设备，一旦遇到电梯底坑进水时，采取如下办法进行处理。

　　

　　一、当电梯进水时，首先关闭主电源，防止电气短路，避免设备损坏。同时采取溜车的方式，将电梯停于最高层，防止水浸泡电梯轿厢及其电气等设备。

　　

　　二、当水从电梯最低层厅门口进入底坑时，如果进的水超过5厘米，则用潜水泵进行排水。潜水泵未排干的水，用簸箕、勺子、水桶等工具，将水清除干净。如果进的水不超过5厘米，则直接用簸箕、勺子、水桶等工具，将水清除干净。

　　

　　三、当水从电梯机房或底层以上厅门口进入底坑时，如果进的水超过5厘米，则用潜水泵进行排水。潜水泵未排干的水，用簸箕、勺子、水桶等工具，将水清除干净。如果进的水不超过5厘米，则直接用簸箕、勺子、水桶等工具，将水清除干净。

　　

　　四、当水从电梯底坑墙壁渗入底坑时，如果进的水超过5厘米，则用潜水泵进行排水。潜水泵未排干的水，用簸箕、勺子、水桶等工具，将水清除干净。如果进的水不超过5厘米，则直接用簸箕、勺子、水桶等工具，将水清除干净。然后，报告电梯使用单位，对电梯进行防渗漏水处理，以免再渗水。

　　

　　五、底坑的水清除之后，采取自然通风的方式，排除被水浸泡过的电梯电气设备上的水汽。或者用吹风机吹干被水浸泡过的电梯电气设备上的水汽。然后，对被水浸泡过的电梯设备进行检测，确定正常后，对电梯进行试运行，如无异常，电梯投入正常运行。