均衡：物业管理中的公共经济学

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　　角色的转换使我们的职业特色悄悄发生了变化。长期以来，在房管所的实践当中，作为早期物业管理的从业人员，我们没有考虑到住户应该在多大程度上服从我们的管理，而是必须服从我们的管理，因为他们住的不是自己的房子，而是国家的房子。到现在这种理由已经走到反面，现在他们住的不再是别人的房子，而是花钱买来的"自己的"房子，所以也已经不是业主来考虑应该在多大程度上服从我们的管理，而是他们根本不必那么做！我们谨慎地关注着这样一些说法的蔓延：物业管理公司是否应当更名为"物业服务公司"？物业公司是否应当向酒店管理看齐？是否应该"满意是起点，服务无止境"？作为政府事业单位"纯管理"的物业管理已经成为历史飞烟，但是追求利润企业"纯服务"的物业管理又将在现实中面临困境。

　　我们曾经试图"无为而治"，安安分分做好几项服务即可，何必就一些鸡毛蒜皮同业主们死缠烂打？但是时隔不久，装修破坏楼道和主体结构，施工垃圾随意堆放，一地随手乱扔烟头，垃圾场周围臭气熏天，满眼的野广告和乱拉线，空架安装和防盗网五花八门，每一个因此而生活质量受到损害的住户、甚至每一个能够感受到这种反差的人都会惊问：这种小区的物业公司还敢收费？！极端的无能和令人愤慨的不公正结合到一起，足以把世界上最通理达理的业主发动起来同物业公司对抗，在很多住宅区里，物业管理收费和提供一定质量服务的争执就象鸡生蛋、蛋生鸡那样的了无结局，至于如何兼容管理与服务，就更让人们不知所措，从停水停电到上法庭，其实也只是病入膏肓的下策，很多工作，本身就该从源头抓起。

　　我们应当认识到，现代人存在的绝大多数目的，都受到经济因素的制约，从一个人掏钱购买房屋成为一名业主的时候，他就是一个经济人，他的决策是基于扩张经济财富、提高生活质量为目的，同时他和物业管理的关系是一种经济关系，他的个人利益，也同社区的整体利益紧紧捆绑在一起，物业管理作为一种"需要"，也就是将个人利益和社区总体利益达成某种平衡，使效用的总和最大化。

　　在曼昆《经济学原理》书中，作者提出了经济中对物品分类的方式：根据两个特征可能把物品分为四种类型：（1）物品有没有排他性？是否可以阻止一个人使用这种物品？（2）物品有没有竞争性？一个人使该用物品是否会减少其他人对它的使用？用这两种特征物品被分为：私人物品，公共物品，共有资源和自然垄断。下面是这四类物品的简单例子。

　　衣服属于私人物品，衣服既具有排他性又具有竞争性，衣服是我的，我可以不给别人使用，同时我穿着时候，别人也没法穿；私人物品在市场中是有效率的，它被用于交易。

　　广场属于公共物品，广场既没有排他性又没有竞争性，任何人都有权在广场观光，我们在广场上散步时，通常也不影响其他人同时享受广场。只要公共物品的总收益大于成本，政府就会提供公共物品并用税收支付，这可以使每个人状况变好。

　　环境属于共有资源，环境没有排他性，但是有竞争性，通常我们无法阻止一个人享受优美的环境，而环境的过分使用和破坏性使用却造成环境的恶化，以至于其他人不能继续享受环境。由于不能向使用共有资源的人收费，人们往往倾向于过度使用共用资源并使之耗竭。所以，政府努力限制共有资源的使用。

　　信息属于自然垄断，信息没有竞争性，但是有排他性，任何人使用信息都不会影响到别人对该信息的使用，但是信息通常并不是可以免费得到的物品。自然垄断可以加以利用，但是总体上常常意味着无谓损失。

　　但是随着具体情况的不同，同一物品常常在不同类型之中转化，譬如道路，道路在不收费的时候，车辆自由行驶的时候，它是公共物品；当因为行车拥挤，任何人开车经过都使其他人更为困难，它转化为共有资源；需求产生市场机会，这时，将道路承包给个人并向每一经过的车辆征收高额过路费，于是成为营利性的私人物品；最后，当大部分车辆改道，道路又变得不拥挤时，该道路就形成了自然垄断。

　　花大量篇幅来说明以上这些是值得的，因为从传统房管到物业管理也不由自主经历了这样的一个过程，而且由于主体的复杂性日益增多，今天的物业管理表现出的综合性与多层次格外引人注目，作为物业管理本身，它被业主界定出的角色也就证明了其本质地位并发挥出相应的作用，持"物业管理万能论、无用论"的业主把物业管理实际上当作一种私人物品，可以收放自如，任意支配，"万能论"者愿意缴费但是需要索取最大量的回报，一旦要求得不到满足，便立即向"物业管理无用论"转化，提出拒绝购买物业公司的服务；"免费午餐论"者把物业管理当作一种公共物品，虽然成功地拒交管理费，但是却从生活质量的下降中重新付出成本，因为物业管理企业仍然依据它的"成本-收益"分析来提供它的服务；最后一类，处于敌视者的业主将物业管理看成是一种继承开发商的"自然垄断"的产物，从而致力于"推翻政权"的努力，这三种情况都向同一结果演变，就是物业管理出呈现普遍地无效率，社区的公共资源作为共有资源被耗尽，就象环境被"沙漠化"一样，当一个社区的管理处被压缩到"几个收垃圾，几个收水电费"的规模的时候，一家物业公司就被可悲地"奴隶化"了，亚当·斯密在《原富》中写道："表面上看来，奴隶劳动只须养活他们就是了，实际上这是一种最昂贵的劳动。一个不可能获得财产的人没有别的利益，唯有尽量多吃，尽可能少干活。"这是市场经济当中的无效率现象，这样的物业公司是不具备生存能力的，它也腐蚀着业主对财富增长的信念。

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