对物业区域内车位及停车问题的分析

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　　在历经五次审议的《物权法》草案中，房地产开发和物业管理行业的相关各方对有关物业区域车库和停车位权属的条款都非常关注。

　　物业管理区域的停车矛盾和问题由来已久，一直是物业管理的疑难杂症之一。究其原因，不外乎两个方面：一是停车位数量不够，不能满足业主和使用人的需要；二是停车位的权属纷争，停车位到底是归业主还是归开发商所有，一直没有明确。作为一名专业物业管理者，笔者仅就物业区域停车库（位）和停车问题谈一点看法。

　　一、停车库（位）权属归谁，应该细化条款

　　《物权法》第五次审议稿对物业区域车库（位）归属问题做出规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有”。这与现在实际执行的情况大同小异，没有根本性的变化，因而，对解决停车库（位）归属纠纷不会产生大的作用。它唯一的作用是，提醒开发商早点把停车库（位）的权属明文规定属于自己，省得以后再闹纠纷。因为，开发商作为第一业主，在卖房以前拥有绝对的主动权，所以，停车库（位）只会属于开发商，不可能归业主共有。如此看来，《物权法》作这样的规定是值得商榷的。

　　笔者认为，对于停车库（位）的归属问题，应该从三个层面来做规定才是公正合理的：

　　第一，凡建筑规划要求配置的停车库（位），无论是在地面还是在地下，无论面积、成本是否属于业主分摊，停车库（位）应属于业主共有。

　　第二，凡建在已分摊面积内的公共区域内的停车库（位），应属于业主共有。

　　第三，其他情况建的停车库（位），有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。

　　如果这样规定，停车库（位）在一般情况下都会属于业主共有，业主的权益也就得到了保障。

　　二、解决停车库（位）不足，应该疏堵结合

　　物业管理区域停车难和停车引发的问题，已经成为物业管理最大的难点问题。汽车占据公共道路、公共场地、公共绿化现象已经司空见惯，物业管理的相关各方和政府有关部门不能再熟视无睹、听之任之了。

　　解决物业管理区域停车问题，应该堵疏结合。

　　堵，就是要坚决限制超量的车辆驶入物业区域。如果一个物业区域有100个停车位，那么只能驶入100辆汽车。第101辆车就不得驶入，车停那儿应由车主自己想办法解决，而不该随意将车停放在物业管理区域内。只有这样，才能维持业主买房时规划设计所确定的环境氛围，才能真正维护物业管理区域应有的秩序，保护全体业主的共同权益。

　　疏，就是要在条件许可的前提下，设法增加物业区域的停车位，并努力寻找物业管理区域外的停车位。在物业管理区域内利用现有场地和空间增加停车位，应该征得业主的同意，并申报政府有关部门批准，方可实施。寻找物业管理区域外的停车位有两个途径：一是租借周边其他物业区域和社会停车场的停车位；一是由政府部门或中介机构牵头，业主可以利用维修资金或大家集资参与买地或租地，建造立体车库，通过收取停车费收回投资，并获得长期回报。

　　三、停车收费权归业主，应该放开价格

　　物业管理区域内的停车库（位）一旦属业主共有，开发商必定会将停车库（位）的建造成本摊入物业总建造成本，房价也会因此提高。不过，业主日后可以长期从停车费中分享到收益，得远大于失，利远大于弊。

　　当停车库（位）属业主共有后，停车收费标准可以由业主之间协商来定。对物业区域停车收费定价可以从以下两个方面考虑：

　　当停车位足够时，可以有两种定价方式：一种是参照同地区其他物业区域的停车收费标准来定价；另一种是把停车库（位）管理、运行实际要发生的成本分摊到每个停车位来定价。

　　当停车位不够时，不同物业管理区域实施的方法很多，笔者认为最好的方法应该是用浮动价格来调节，使车位出租率和租金收入值达到最佳平衡点，这种做法合理、合法。

作者系上实物业管理（上海）有限公司总经理