关于业主委员会的几点思考

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　　近几年，从物业服务企业频频退出物业项目、从业主委员会维权的种种结果、从知名业主委员会主任北野的辞职等众多案例，我们不难看出：业主委员会（以下简称业委会）在物业管理活动中发挥着越来越重要的作用。依法规范业委会的成立、充分引导并有效监督业委会履行职责，同时依法维护业主委员会的合法权益，对营造和谐稳定的物业管理环境有着重要意义。

　　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称区分所有权解释）、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称物业服务解释）也将业主委员会摆到了重要位置，在《物权法》的基础上进一步明确了业委会的作用，并对业委会的违规决定细化了救济措施。笔者结合最高院的两部司法解释，就业委会的选举、业委会的运作、业委会的权利义务、业委会与物业服务企业之间的关系等4个方面浅谈几点想法。

　　业主委员会选举要依法计算投票权

　　业委会成立难的情况普遍存在。《物权法》、“区分所有权解释”从法律的角度解决了成立业委会最为根本也最易引发矛盾的问题，即物业管理区域总投票权及业主的投票权如何确定的问题，因为投票权的确定与业委会的成立有着最直接的关系。

　　以往各地计算投票权的方式均有差异。笔者所在的城市自2003年便开始采用建筑面积计算投票权。但在几年的操作实践中，遭遇很多矛盾。主要由于部分建设单位拥有的专有部分建筑面积比较大，在投票选举业委会成员时，往往能“一票否决”。因此，在业委会未选举前，业主、建设单位、物业服务企业等主体之间便会为投票权如何确认而产生众多矛盾纠纷，其中不乏投诉和上访的案例。《物权法》和“区分所有权解释”在最大程度上缓和了上述矛盾，明确投票权必须由专有部分建筑面积和业主人数共同计算，并明确了具体的计算方法。不仅有效兼顾了各种类型物业业主的合法权益，同时也对他们的权利进行了等同的限制。

　　业主、业主大会筹备组在筹备成立业委会时，要最广泛地团结各种物业类型的业主，严格依法计算投票权，从根本上规范业委会的产生，减少因成立业委会而引发的各项矛盾纠纷，从而顺利地完成业委会的选举。

　　业主委员会要依法运作，切实维护业主的合法权益

　　业委会成立后，其运作是否规范、是否依法保障业主的知情权、是否切实保障业主的合法权益，这关乎业委会能否长期得到业主的支持，也关乎业委会的自我保护。

　　（一）保障业主知情权。业委会成立后，要将业主大会、业委会的决定、会议记录等资料存档，并向业主公开相关物业管理情况，业主也可随时查询应当公开的情况和资料。“区分所有权解释”对应当公开的资料和情况作了罗列。该规定有利于业主及时监督业委会的工作，也能使业主更好地理解和支持业委会的工作。

　　（二）依约监督物业服务企业做好服务。业委会要依法依约监督物业服务企业做好管理服务工作，并定期收集业主的意见和建议，发现问题，及时向物业服务企业反馈，通过沟通、协商解决存在的误解或者矛盾纠纷。

　　（三）依法决定，切实维护业主的合法权益。“区分所有权解释”在《物权法》的基础上，进一步明确了对业委会作出的违反法律法规，侵害业主的合法权益的决定的救济措施。

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