贺云华：也看物业管理三十年巨变

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　　物业管理至今已诞生三十年，回望1981―2011年之物业管理，正如一个新生儿成长到而立之年，其变化不言而喻。其中尤以一些方面的变化最能说明物业管理行业的日新月异，如今慢慢谈起，依然令人感慨万千。

　　物业服务对象的巨变

　　物业管理的对象变化主要体现在两个方面：其一为城市快速膨胀，物业土建部分也日趋复杂，建材更加高档，建筑技术突飞猛进，配套设施设备也更加复杂化、多功能化、智能化。其二，业主个人素质提高，服务需求差异更大、更丰富、更难满足，且业主权益意识愈来愈强。

　　当然，这也意味着对物业管理项目的质量要求不断提升，物管市场在容量进一步扩大的同时也淘汰了一部分低水平的企业。

　　物业服务的价值、价格、产值大幅提升

　　随着物业项目的高端化，物业服务公司的工作也渐趋复杂，物业服务体系对维持项目运行，力保项目品质发挥着不可替代的作用。物业服务收费价格也从保障型向享受型收费发展，收费整体水平随经济社会发展而大幅提高，行业总产值不断增长。值得一提的是，在物业管理发展的这三十年，物业大修资金从无到有，已累积成一笔巨额资金。

　　物业法规巨变

　　上个世纪八十年代的物业管理还处于探索阶段，谈不上有配套的相关法规。到了上世纪九十年代，一些物业管理的发达地区和城市如深圳等地开始有了部分地方性的法规。进入二十一世纪，随着物业管理行业的迅猛发展和物业服务企业对于规则体系的内在要求，我国建立和完善了国务院《物业管理条例》、《物权法》等涉及物业管理行业的法律法规。我们可以看到，在这发展的数十年中，物业管理法规从无到有，至今初步形成了较为完整的体系，法规层次也得到极大提升。而这些法律法规也成为我国物业服务企业向前发展的规则标准和法律保障。

　　物业管理人才队伍发生巨变

　　在物业管理行业创立的初期，物管人才大多为其他专业转入或从基层提升。而随着近些年行业快速发展，行业逐渐产生了自己的一套理论和实践经验。部分物业管理实际工作者和理论工作者对物业管理中一些深层次问题进行了有意义的成功探索。先形成了大量物业管理的培训资料，后又以此为基础建立了物业管理的理论与实务学科体系。出版了系列专著、教材，如重庆大学出版社从2004年开始已出版物业管理类专著、教材20余本。九十年代中期部分高校在专科层次设立了物业管理专业，近年来有几所重点高校如北京林业大学、武汉大学等已在工商管理大类学科下试办物业管理本科专业，东南大学等高校更是设有物业管理研究所招收物业管理类研究生。另外部分高校如重庆大学有物业管理交叉专业和研究方向。物业管理协会设有行业发展研究中心，组织开展全行业的课题研究工作。随着物业管理人才队伍的扩大，从2005年开始，建设部等部门出台文件推行物业管理师职业资格考试制度，虽几经周折暂停，2010年又重新开考。这不仅意味着物业管理人才有了一个专业化的称谓和归属，更体现着物业管理行业向更具理论化专业化上发展的目标迈进的决心。

　　上世纪八、九十年代物业管理仅有内部资料型出版物，那时的从业者最大的苦恼就是无法获得及时的行业信息和发展动态。行业发展到现在，大量专门针对物业管理行业的公开刊物走进了行业人的视野。如《物业管理》、《现代物业》、《住宅与房地产物业管理》、《城市开发物业管理》及房地产类期刊的物管专栏和相关期刊、报纸，为物业管理行业的相关信息的更新与发布提供了广泛的平台。更是为物业人之间的沟通交流创造了极大的便利，在很大程度上推进了物业管理在新形势下的意识进步和产业发展。

　　物业管理行业的规模迅速增长随着劳动人事制度的改革，以及的市场经济化，住房商品化的推进，国人依赖单位解决住房的时代面临终结。随之而来的是房地产项目的管理服务环节逐渐走向市场，更具市场优越性的物业管理制度模式被大力普及，各地城市房地产项目的物管普及率得以迅速提升，据统计有些城市物业普及率已达95%以上，较差的也有50%左右。目前国内已形成300万人左右的物业服务队伍，物业管理行业成了人们工作、生活中不可缺少的专项服务，也是人们最常见、普及的专业服务之一。最明显的体现就是在房屋市场上，优质楼盘必须配以优秀的物业服务成了开发商和业主的共识。

　　通过三十年的锤炼，行业已有了近六万家企业，数百家国家一级物业服务企业，其中更是在市场的浪潮中涌现了有数十家知名物业管理品牌企业以及数家特色品牌企业，如万科、龙湖等。业主们从过去的没得选，到可以用比较挑剔的眼光选择物业服务企业，而两者的关系也从长期聘用变为了短期合同聘用，数年一变。

　　当然我们还要说，物业服务在让许多业主体会到了优越性的同时，也让他们感受到了物业纠纷频发带来的烦恼。而怎样在高速发展的同时，解决好自身制度和服务上的相对滞后，使得物业管理行业在变得更强大、更有吸引力的过程中，取得更多的经济效益和社会影响力，这将是物业管理未来十年甚至未来三十年开创变局的核心问题。

作者单位：重庆大学资源及环境科学院