创商住两用物业之“人和”

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　　物业公司要积极借商住两用物业之“天时、地利”优势，通过良好有序的管理，倾情打造繁华都市里的时尚“人和”的青年社区。

　　随着近年来国家一系列政策措施不断出台，房地产开发企业对小户型(90平米以下的)投资建设项目比例不断加大，如何在日常管理服务过程中，处理好此类物业在发展中存在的一些不足是本文探讨的侧重点。

　　“天时”+“地利”≠“人和”

　　商住两用楼是指一幢楼底层是商用，上层为住宅的物业。此类物业项目一般户型种类多且面积都在90平米以下，同时可以注册类似广告策划、律师事务所、咨询等公司。笔者公司现接管的一项目就是这种商住两用性质的物业。该项目位于北京市朝阳区与昌平区城郊结合部，地处地铁5号线与13号线双轨交汇处，小区正南大门离该换乘站出口仅有50米，交通十分方便。周边不仅拥有家乐福、西单商场(分店)、百安居、大中、苏宁电器等大型的休闲购物广场，而且汇聚了必胜客、麦当劳等知名餐饮公司，社区商业日渐成熟。如此得天独厚的地理环境，对于投资房产方面的人士和首次置业的年轻人来说都是有着极大吸引力的；又因为处在城郊结合部房屋租金相对市区要便宜很多，加上地铁换乘方便，成为“地铁族”(上下班交通工具以乘地铁为主的一类人群)租房的首选，据公司统计，本小区住宅1，434户中有一半以上是租户。

　　如果单是从物业公司收取物业费及供暖费的角度上来看，这是很有优势的。因为户型小物业费及供暖费的金额相对就少，而且有一小半业主只需用一个月的租金就可以交一年的物业费及供暖费，这是纯住宅物业项目无法比拟的优势。

　　正如前文所述，这里地理位置优越，交通方便，租金较低，房屋出租率较高，进入小区的人员也较多，难免会有鱼龙混杂的现象。这对于物业公司的安全管理是一个很大的考验。加之小区开公司的户数比较多，一定程度上加大了消防管理的难度。这对于交同样标准物业费只单纯居住的业主来说，会感觉其享受的生活质量下降，这样一来他们就会从内心感到不平衡，从而影响到对物业公司的评价和满意度。

　　我们知道物业费的成本有很大一部分用在电梯、二次供水等设备设施的保养维护上。由于该项目所居住的人员混杂且上下班时间不统一，一个人乘电梯到最高层是一趟，三个人坐电梯也是一趟。时间长了，电梯的消耗也在加快。加上租户和开公司的户数比较多，上下班高峰期还存在电梯使用比较紧张的问题，这样一来就会加大物业公司的管理难度和成本支出。

　　另外，商住两用物业与纯住宅物业在绿化率、健身设施等方面是有一定差距的，这是由商住两用的性质所决定的，但是大部分业主不了解，就会产生一种误解，还认为是物业公司的工作没有做到位。

　　物业公司巧创“人和”

　　针对这些问题，物业公司领导及时采取相应措施，不给问题提供可以生长的土壤。

　　1、提高危机处理能力。作为微利型企业，绝大多数物业公司在其经营管理过程中承担的有限责任相对于其管理服务对象所具有的价值而言是极不平衡的，因而任何一个只要被称为危机的事件都有可能使企业背负重担甚至破产倒闭。所以，充分认识危机，以积极的态度抓好危机预防工作，公司现已建立起科学的危机管理和控制机制，如物品出入登记核实制度、保安巡查制度、消防月检制度、电梯检查制度，不放过属于危机范围的小概率事件(如投保物业管理责任险)，完善危机防范制度，修补重要关系和造成的损失，在危机中掌握主动权，为公司多找更好的发展机遇。

　　2、开源节流。我们利用电梯做一些品牌好、口碑好的广告，将收入用于给业主买一些礼品，真正做到物业公共收入“取之于民，用之于民”。同时公司还加强了成本管理，不论是在日常办公的水电节约上，还是在小区公共设施的管理上，都尽可能地实现多节流(比如现小区楼道全部采用带光感声控的照明灯)。物业公司抓好物业节能降耗工作，对建设节约型社会和降低公司运营成本都会起到非常重要的现实作用。

　　3、多看绿色少看脸色。小区绿化管理的好坏往往是业主对该小区物业管理水平好坏的第一印象及第一评价标准。物业公司通过多植绿色，来展示小区优美的生活环境，在一定程度上可以化解业主的抱怨和不满的情绪。

　　4、搭建“网络平台”。21世纪是网络的时代，网络的应用已走进我们生活的角角落落。加上此物业项目年轻人特别多，平时都忙于上班，物业公司结合这一实际情况建立自己的社区论坛，提供青年人相互交流的场所。同时网络也是物业公司与业主沟通交流的有效平台，物业公司对业主提出的批评、建议、求助、报修等问题一一回复，对于已经完成的，让大家知道；没有实施的，马上进行分工安排；好的意见和建议及时采纳，打破以前仅限于电话、当面反映的交流方式，做到让业主的声音有回应，从而促进物业公司提高工作效率。

　　5、加强宣传，正面引导。物业管理观念虽然已慢慢“飞入寻常百姓家”，但是部分业主还存在一些认识上不足和片面的地方，我们要通过与居委会广泛宣传，使广大业主充分认识到物业管理的重要性和必要性，积极参与、支持物业管理工作。引导业主在依法行使权利的同时，主动履行自己的义务，更好地促进小区物业管理工作的开展。物业公司通过与居委会举办社区活动，促进邻里交流，加强邻里团结，营造出一个温馨、融洽的社区生活氛围。

　　物业公司积极借“天时、地利”优势，通过良好有序的管理，倾情打造繁华都市里的时尚“人和”的青年社区，不仅有利于维护居住者和投资者的利益，而且有利于社区和物业公司形象的提高。