城市综合体的物业管理

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　　随着城市化建设进程的推进，未来10~20年将会是城市化、城镇化建设的又一个高潮。相比发达国家，的城市化建设还处在发展的中期。我们来和欧美做个比较，1970年美国城市化率达到70%，目前已接近90%基本完成城市化建设；日本1970年城市化率达到75%，2001年基本完成城市化进程；韩国1980年城市化率达到了74%。而，城市化进程始于改革开放之后，到目前为止城市化率仅有50%。因此，未来城市化建设必将持续，而在新一轮的建设过程中必将呈现出独有的特点——城市综合体建设时代的到来。同时，城市综合体的快速发展，必将为上下游产业提供更多的发展空间，随着城市综合体功能的不断完善和更新，也将带动整条产业链经营理念和服务水平的更新。其中物业管理就是最为典型的一个行业，不但受益最多、机遇最大，同时面临的风险和挑战也有很多。

　　一、国内外城市综合体的发展概况

　　城市综合体历史发展由来已久，是人类社会城市化进程的产物。目前较为发达和成熟的当属欧美、日韩等发达国家。

　　根据西方发达国家的城市化建设经验，在一个城市发展到一定阶段，往往有着能够体现城市发展水平、汇聚城市顶尖价值、洋溢着城市精神的都会“名片”——城市综合体，不断地涌现出来。如：美国纽约的洛克菲勒中心、法国巴黎的拉德芳斯、日本东京六本木、香港太古广场等。初到者或是不了解这座城市的人，只要在这些综合体内逗留数天，便可以感受到整座城市的文明程度、先进程度和发达水平。也就是说，这些综合体已经成为所在城市的一张“名片”能准确传达必要的信息，让陌生人迅速了解、产生共鸣并拉近彼此的距离，这也就是所谓的“名片效应”。

　　的城市综合体建设是伴随着城市化进程的推进而产生。在城市化健身过程中，产生了超级城市和一级发达城市。这些城市拥有越来越多的人口、快速的生活节奏、和国家化都市的规模和职能，也从客观上为城市综合体的出现提供了客观条件。另一方面，的城市化建设速度与经济发展速度的差距将会极大地激励各地区及城市的综合体建设。这方面可以通过对比城市化进程和经济发展速度来说明。以欧美国家为例：美国从1840年到1970年，用时超过百年完成城市化建设进程，同时成为世界第一大经济体；日本也是同样，用时接近百年，而与之相匹配的是经济发展速度。再看，自改革开放之后，1980开始了城市化建设，时至2012年，30多年的时间城市化进程达到了50%，而的经济发展速度之快是前所未有的，也是和城市化进程不匹配的。根据2011年世界经济组织的数据显示，目前已超过日本成为世界第二大经济体，也就是说的经济发展速度超过了城市化建设速度将近4倍。这也就决定了未来城市化建设要以相当于4倍的城市化建设速度进行发展，以此来保证与经济发展速度相一致，满足镇居民强劲的消费需求(2010年数据显示，美国社会商品零售总额为10万亿美元，仅为10万亿人民币，差距较大)。其中最明显的便是城市综合体的建设必然呈现快速速度和高数量增长。

　　“名片效应”将带动城市综合体建设高潮。作为快速发展的区域经济和城市经济，“名片效应”将发挥着巨大的作用。无论是消费者、投资人还是媒体，对于一个地区的消费、投资和报导选择很大程度上依赖于对这个城市发达程度、先进程度和文明程度的判断和认知。所以，各地的政府必然推动城市综合体的建设和发展，主要以兴建位于市中心和交通要道的集居住、商务办公、购物、文化、娱乐休憩于一体的建筑群。将其作为城市形象和标志性的建筑向外界展示，通过城市综合体带来的感受和体验来证明一座城市的经济发达水平，社会文明建设水平，以此来拉近与外界的距离。未来地方政府更多的会采取“城市升级”的方式来提升现有城市整体发达程度：以改造旧城区打造商务中心为主和建设新城区、新商务中心相结合为主。

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