物业管理合同是委托合同吗

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作者单位：华中科技大学法学院

　　在司法实践中，法院审理物业管理合同纠纷案件，多把物业管理合同定性为委托合同，法学界对物业管理合同是不是属于委托合同众说纷纭。由于物业管理合同的性质问题直接关系到合同当事人各方的利益，因此有必要对此问题做进一步探讨。物业管理合同虽与委托合同有较多相似之处，却不属于委托合同的范畴，而是一种新型的、独立的民事合同。

　　订立形式要求不同。委托合同的订立无需遵循固定的形式，可以是口头形式，也可以是书面形式，属于非要式合同。而物业管理合同是要式合同，根据《物业管理条例》第35条规定，业主委员会应当与物业管理企业订立书面合同，且一般要求采用示范文本。

　　订立合同目的不同。委托合同的目的在于让受托人代替自己从事与第三方发生一定后果的行为；而在物业管理合同中，则不一定具有与第三方发生关系的目的。虽然物业管理公司聘请专业公司进行清洁、绿化、维护等业务时，要与第三方发生关系，但这并非物业管理合同的必然性要求，因为物业管理公司也可以自己提供这些服务。业主委员会关注的是这些服务的质量，而非这些专业性公司的能力。

　　有偿无偿要求不同。根据《合同法》第398条规定：“委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。”从中可以看出，委托人有支付费用的义务，但并不当然有支付报酬的义务，在委托人也支付报酬时，此种委托为有偿委托。但在未承诺支付报酬时，虽然委托人也必须支付费用，可此时的委托合同为无偿合同，因为费用是成本而不是对价；而物业管理合同，有偿服务是物业管理的基本特征，物业管理公司也是以营利为目的，离开了有偿服务，就不能定义为物业管理了。因此，物业管理必须是一种有偿服务性质的劳动，物业管理合同是“有偿双务合同”。

　　处理事务的含义不同。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托合同是典型的劳务给付合同，受托人处理的事务可能是单一事务，也可能是数件事务；而在物业管理合同中，作为当事人一方的物业管理人所提供的管理服务实际上并不是一种简单事务，而是一种系统化、社会化、专业化、技术化的综合有偿服务性质的劳动。现代建筑新技术、楼宇科技以及设备设施的智能化、网络化、专业化的发展，使物业管理服务向“服务集成商”转变，“国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平”。

　　相对方的忠实义务要求不同。根据《合同法》第399条规定，受托人应对委托人尽忠实义务，除非必要，应当严格按照委托人的指示处理委托事务，在第400条和401条还规定了受托人的亲自处理和报告义务；而在物业管理合同中，物业管理服务并不是完全按照开发商、业主委员会的要求来处理的。物业管理公司在遵守物业管理法规、规章以及有关行业规定的前提下，按照签订的物业管理合同所约定的范围、项目，以独立法人的名义，独立自主地开展物业管理及其相关的各项经营服务活动，开发商和业主委员会只有监督权，而没有干涉权和指挥权，物业管理公司也没有听命于开发商和业主委员会的义务。

　　能否转委托要求不同。委托合同中的受托人经委托人同意可以转委托。在转委托之后，委托人和次受托人之间就委托事务的处理直接产生权利义务关系，委托人与受托人之间原则上从原有的委托关系中解脱出来，而且委托人也可委托两个以上的受托人共同处理委托事务。而在物业管理合同中，根据有关物业管理的部门规章规定，物业管理公司只可以将专项经营业务委托给专营公司，不能将物业整体或者重要管理服务责任转交他人或转委托。同时，一个物业区域内，只能选聘一家物业管理公司提供物业服务，不论是开发商还是业主委员会都不得同时与两个以上的物业管理公司签订物业管理合同。

　　合同解除的要求不同。委托合同的订立一般是基于委托人和受托人之间的信任关系，如果失去信任的基础，则失去订立合同的依托，所以不问客观是否有理由，均应准许其终止委托关系。我国《合同法》第410条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”而物业管理合同的当事人并无此种任意解除权。根据《物业管理条例》的规定，物业管理公司解除合同的权利是受到严格限制的，而业主也只有在经过物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过，方可解聘物业管理公司。这种规定也是为了维护物业服务法律关系的稳定性，防止物业管理公司的短期行为的产生，从根本上保障业主的利益。此外，物业管理合同和委托合同在办理处理事务的程序、方式等方面也有所不同。

　　法律后果归属不同。委托合同的受托人替他人处理委托事务，根据需要和当事人的约定，可以自己的名义，也可以委托人的名义，但不论是否以委托人的名义，受托人在委托合同范围内活动产生的法律后果一概由委托人承担，受托人在办理委托事务中所得到的一切利益，包括金钱、物品、所得收益及权利等都应及时转交给委托人。而物业管理公司以自己名义实施物业管理和提供服务，所得收益、违约责任、侵权责任等都应由物业管理合同明确约定，双方当事人各自分别承担。

　　由以上分析可以看出，物业管理合同与委托合同确实存在“近似”之处，但它与委托合同也存在着实质性的差别，这种差别足以使物业管理合同成为一种新的合同类型。任何法律上的分类均涉及两个问题：一是区别标准，二是区别实益，标准既已具备，而实益更是毋庸多言。而在未来的司法实践中，将物业管理合同作为一种独立的合同类型在《合同法》中予以确认，使其成为一种“有名合同”，是明确物业管理合同性质，正确处理物业管理合同纠纷的必然要求。

　　编辑语：有偿合同是指当事人一方给予对方某种利益，对方要得到该利益必须为此支付相应代价的合同。实践中，绝大多数反映交易关系的合同都是有偿的，如买卖合同、租赁合同、加工承揽合同、运输合同、仓储合同等。

　　双务合同是指当事人双方互负对待给付义务的合同，即双方当事人互享债权，互负债务，一方的权利正好是对方的义务，彼此形成对价关系。例如在买卖合同中，卖方有获得价款的权利，而买方正好有支付价款的义务；反过来，买方有取得货物的权利，而卖方正好有交付货物并转移货物所有权的义务。

　　有名合同，又称为典型合同，是指由法律赋予其特定名称及具体规则的合同。如我国《合同法》所规定的15类合同，包括买卖合同、供用电、水、气、热力合同、赠予合同、借款合同、租赁合同、融资租赁合同、承揽合同、建设工程合同、运输合同、技术合同、保管合同、仓储合同、委托合同、行纪合同和居间合同，都属于有名合同。除合同法规定之外，一些单行法律也规定了一些合同关系，如《担保法》中规定的保证合同、抵押合同和质押合同，《保险法》中规定的保险合同，《城市房地产法》规定的土地使用权出让和转让合同等。对于有名合同的内容，法律通常设有一些规定，但这些规定大多为任意性规范，当事人可以通过约定来改变法律的规定。也就是说，法律关于有名合同内容的规定，主要是要规范合同的内容，并非要代替当事人订立合同。从合同法的发展趋势来看，为了规范合同关系，保护合同当事人权益，各国合同立法都扩大了有名合同的范围，但这种发展趋势并非意味着对当事人合同自由的干预大大加强，而是为了进一步规范合同关系，促使当事人正确订约。