物业管理企业有点“力不从心”

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　　抛盘、转型、产业调整，这些词语在记者半个月的走访和调查中不断被提及。经过20年的发展，为何到了今时今日，物业公司的生存环境和状态却每况愈下。相比各个工业园区或商务大厦的物业蓬勃发展，如今的小区物业到底面临哪些困境，利益诉求为何迟迟得不到解决？

　　记者在上海市物业管理行业协会，拿到了一份刚刚出炉的《从物业服务企业抽样调查看行业整体生存环境》报告。这份报告显示，上海的物业服务企业近两年确实处于重新洗牌阶段。由于企业战略调整、经营结构转变、赢利空间收窄、管理服务合同到期、物业费价格上调无望、管理成本持续上涨、入不敷出压力增大等诸多原因，“退盘”现象已趋于常态。

　　现任九城湖滨小区物业经理的刘稳习惯用数字来记录自己的所有工作。五年来，他经历了从盈利到严重亏损再到盈利的抛物线。物业公司刚进驻小区时，配备60余名保安，采取四班三运制。当年人均工资为860元，小区水景维护费用不足10万元，每幢楼的门厅里都配有保安，还另有门禁保安和巡逻队。随着人力成本逐年上涨，这样的配置渐渐让刘稳感到吃力，至前年，公司出现亏损。刘稳掰着手指头算道，如今的最低工资是1450元，小区保安改成三班两运制，工作时间由166个小时增加至244个小时。多出来的78个小时，要以平均工资的1.5倍计算，加上高温费、过节费、三金以及服装费，每名保安的年开支大约在4万元左右。此前，应小区业主要求，又多开了一扇大门，增配3名保安，意味着又增加了12万元的开支。现在水景维护费也在上涨，小区的运营成本不断增加。

　　为了让物业扭亏为盈，刘稳不得已开始精简人手。保安人数从60余人减至40余人，巡逻频率略降……此外，他向所有拖欠物业费的业主派发催缴单，在没有回应的情况下诉诸法律。双管齐下后，去年物业公司开始盈利。今年上半年，业委会成立了，与物业公司续签合同。接下来，双方将讨论公共收益的分成，以确保物业公司正常地运作。“我一直在想，国家在对最低工资进行调整的时候，是不是应该考虑在更宏观的层面对价格机制作出调整。”刘稳说。

　　“目前，物业服务行业的生存和发展所面临最核心的问题就是价格机制问题。”上海市物业管理行业协会会长朱志荣提到。所谓的价格机制调整是指建立一种业主和物业公司之间的协商和选择机制，互相协商根据不同的收费标准提供不同层次的服务。在上海，售后公房物业费至今还在沿用1996年制定的价格标准，商品房也在沿用2005年的标准。但从人力资源成本来看，上海地区的最低工资已从当初的400多元上调至如今的1450元。有限的物业管理费无法负荷正常开支，必然导致缩减员工或降低服务标准。物业服务的缩水，又会导致业主的不满，从而造成恶性循环，不利于行业的健康发展。