收费低廉物业难以为继 老小区如何走出困境

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　　以积极态度应对矛盾

　　上海老公房物业管理服务水平，同广大业主需求之间的矛盾确实很“纠结”，“巧妇难为无米之炊”是一个突出原因。但一些物业公司怨天尤人，不在发挥主观能动性上给力，也是不可忽视的一个重要因素。在物业管理费这块蛋糕目前无法做大的情况下，物业公司振作精神，端正态度，为广大业主多做一些力所能及的实事，也不失为缓解物业公司与业主“供需”矛盾的一个有效举措。

　　从现实情况看，许多老公房小区的物业管理费用入不敷出，但如果物业公司以此为理由，在小区的服务、管理上缺位，那非但无济于弥补资金缺口，同时更会使自己与业主的现实矛盾更加“恶性循环”。物业公司只有以积极的态度来应对矛盾，以切实履行自身岗位职责的实际行动来面对困难，才能得到广大业主的理解，双方才有可能在互相包容的过程中结成利益共同体。

　　对物业公司来说，履行岗位职责其实也是“熟门熟路”的事，包括小区的安全警卫、维护公共场所的整洁、及时上门处理业主的报修、定期向业主公示物业管理费收支账目等在内的日常工作，没有什么技术难度，经费投入也不需很多，只要把业主的利益放在心上，就可以将这些工作做好。

　　老公房物业管理服务面临的困难和矛盾是现实的，是由多方面的原因造成的，从根本上解决这些问题还需要政策支持和相应的措施配套。但在这一天到来之前，物业公司本着对业主负责的精神，立足本职，积极发扬主观能动性，也是可以有所作为的。 高建枢

　　提高收费促进服务

　　老同事夫妇去年底把多年前买的一套两房两厅商品房让给儿子做婚房，自己在附近购置了一房一厅居住。尽管这套建于上世纪50年代的老公房经过装修，温馨舒适，可老式新村的环境令人摇头：道路坑洼不平，绿化稀稀拉拉，车辆无序停放，一幢两层违章建筑拆了一半就停工，成了“烂尾楼”。同事无奈地说：每户每月交5.5元物业费，3元保洁费，小区500多户，一个月4000多元仅够支付两个保安工资。收费偏低，物业公司根本提不起劲。

　　我了解到，小区不少居民都愿意适当提高物业费，以求得环境的改善，多次反映到居委会、物业公司，可不见答复。

　　如何破解这一难题？不妨学学危棚简屋动迁改造采取的征询制——公开、透明地列出物业服务项目、所达到的水平及相应的收费标准，征求物业管理区域里居民的意见，如超过一定比例的居民同意，就可以正式启动，否则中止。

　　老式小区物业收费低，服务打折扣，环境不尽如人意，有的连业委会也没有，是个比较普遍问题。维持小区物业运营最低成本是多少？要不要提高物业费？提高多少为宜？把这笔账明明白白告诉大家，认真倾听居民意见，才有可能通过合理提高物业费促进物业服务水平提高，达到双赢的结果。其中，作为政府主管机构的房管部门敢于有所作为，是个重要因素。社会管理需要多方参与，只有做到政府责任、居民意愿、物业操作有机结合，老小区的物业服务才能上一个台阶。 南士

　　改进设施减轻管理负担

　　对于一些老小区的物业公司来说，小区物业费收缴困难是存在多时的现象。许多老小区的物业管理陷入了一种“业主欠费——服务缩水——更多业主欠费——物业难以为继”的恶性循环。尽管政府对老小区的物业管理给予补贴，但是还有一些物业公司经营因长期入不敷出而难以为继。

　　许多老小区的物业陷入管理恶性循环的一个直接因素就是物业费过低，加上还有部分小区业主不缴纳物业费，导致无法维持物业公司的正常运转，在2008年就有报道称上海老式小区物业收费标准十年不涨，显然十年未变的物业费难以满足物业公司的正常开支。

　　要让老小区的物业走出管理怪圈，进入良性循环，需要从根源上解决问题，其中之一就是要从改进老小区的配套设施上下功夫。许多老小区都面临着公共配套设施“先天不足”的问题，如设计建设标准较低，配套设施不健全，加之老小区房屋建造时间早，不少房屋都有这样那样的问题。而老小区的物业管理特点是低费用高维护，由于成本过高而收入不足，又导致了物业服务质量下降，使业主不愿意缴纳物业费。面对如此的恶性循环，政府管理部门应该逐步地、有计划地对老小区中的公共基础设施实施升级改造，对旧房进行必要的维护修缮，维护老小区的公共道路。老小区基础设施改善了，一方面能够提升居民的生活环境，另一方面也为物业管理创造了较好的基础条件。

　　老小区有了良好的基础设施，能方便物业进行管理维护，也可减轻物业管理的负担，物业服务质量有了提升，得到了大家的认可，那么少数业主不交费也说不过去了。

　　入不敷出 难以为继

　　我是普陀区长凤二村高层小区业委会成员。看了贵刊登载的“老公房物业，如何走出怪圈”来信，我对林毅读者提出的问题深有同感。我们小区有高层（18层）3幢，432户，每户月保安保洁费各5元，计4320元；保安8人，外来保洁工3人，每人每月按本市最低用工费1260元计发，人工费月支出近1万4千元（外来人员用工保险费未计）。本市最低工资标准及外来用工保险费基数年年上升，人工费从一开始至今已翻了三倍，而保安、保洁费20年来没有增加过。

　　同时，老小区普遍存在地面空间狭小，停车费收入不多，创收有限，难以填补物业收费的不足的情况。由于老小区物业费是按本市统一规定的标准收取的，物业公司和业委会无权自行提高，我们曾试探性地征求业主意见，希望增收一点物业费以提高物业管理水平，但许多业主不接受。

　　我们搞不懂的是，在年年提高本市最低工资标准的同时，为什么不能相应提高老小区物业管理的收费标准以对捉襟见肘的物业管理人力成本提供一点支持，从而提升物业服务的质量。像现在这种低水平的收费必然导致的低水平的服务，其结果是业主和物业公司“双输”。 文定

　　通过补贴推动良性循环

　　前几年，我所在的区为提高老公房小区物业服务的质量，采取政府补贴的方式，根据小区半封闭、全封闭管理和对居民服务的标准，给予物业公司相应的拨款补贴，取得了一定的效果，居民的满意度有所提升。

　　老公房小区除了售后公房以外，还有不少公共租赁房，物业费和租金都相对较低。而且这些老公房小区的物业管理公司大多是由过去的房管所转制而来，资金积累有限，要满足居民对物业管理服务的要求，确实有点“巧妇难为无米之炊”。我以为，政府应加大对老公房小区物业管理服务经费的补贴，并把它作为每年一项为民办实事的工程，帮助物业公司不断提高服务水平和质量。居民的满意度提高了，不仅会提高物业费的收缴率，而且当大家感到老公房小区的物业管理服务水平接近商品房小区的水平时，再适当提高物业费，想来居民也会愿意的。 沈顺南

　　不妨坐下来谈个价

　　我以前住的地方是个老小区，小区面积大，房子也旧，里面四通八达，没有门卫。虽然有物业，但他们只管一件事，收集垃圾，这也是最基本的事情了，其他方面基本感觉不到物业的存在。每年收物业费时，大家都有抵触情绪，说物业没有做什么事，拒交。物业方面本来人手就少，收不到钱就更不干事。物业管理人员到我家收费，我按他们的要求付了钱，不料同一楼道的人还怪我不该交，说物业不负责任，你为什么要交钱呢。

　　老房子物业管理是个难题，如果大家都想着物业不管理或管理服务令人不满意就不交钱，而物业收不到钱，更加疏于管理，这样下去，必然会两败俱伤。我想，在处理这件事时，老房子的业主代表还是要坐下来与物业管理人员进行协商，业主不妨先做君子，将下一年的管理费交足，然后与物业方面商量，他们该做哪些事，要达到什么样的效果。同时，对于物业费的使用情况，到年终时进行公开，看看物业是不是将费用主要花在管理上。这样一来，也许对大家都有好处。