海派物业“新十年”畅想

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物业管理协会会长谢家瑾曾这样评价海派物业：城市现代化建设的突飞猛进带动了人们价值观念、文化理念的进一步更新，逐步磨砺出一种崭新的城市精神和风貌。由此,上海的物业管理也逐步形成了“海纳百川、兼容并蓄、注重多元”的特征，体现了规范、务实、包容、创新和人文等方面的特色。

近日，记者借在上海开会的时机，深入上海市物业管理行业协会、部分企业进行了采访，试图顺着海派物业人文特色和发展脉络，畅想海派物业新的十年。

上海市物业管理行业创立发展20年来，物业服务企业不断增加，服务内涵得到有效拓展，管理覆盖面日益扩大，法制建设、市场环境趋于完善，产业规模和管理水平走在全国前列，初步形成了“海派”风格的物业管理。在物业管理改革发展30周年之际，在经历轰轰烈烈的世博服务之后，海派物业的巨轮新十年将驶向何方？

未来十年，带动长三角？

杭州湾把大陆经济最活跃的长三角16个城市分隔两岸，南北相望，而经济一体化发展却日益跨越地理与行政的分割，将这一地区紧紧连在一起。2008年，这16个城市生产总值突破5万亿元大关，达到53955.8亿元，占全国的比重为17.95%，成为全球第十一大经济体。

与此相应，长三角（本文以上海、浙江、江苏为对象）物业管理尽管起步较晚，但历经20余年，取得了长足的发展。据2008年全国第二次经济普查的数据显示，截至2008年底，上海、浙江、江苏三地物业服务企业达到10162家，约占全国的17%；从业人员达到537598人，约占全国的21%；主营业务收入488.9亿元，约占全国的24%。

可以说，21世纪，经济发展的主要动力源于城市群特别是大城市群，以城市群为龙头和单元的区域性国际化竞争态势将成为焦点和主流。缘此，未来十年，长三角的物业管理或将进一步呈现一体化发展的趋向。

在近日笔者对上海市部分企业的采访中了解到，截至目前，已有上海市的东湖、上房、明华、申能、上置、百联、复欣、申城、复瑞、上实等一线品牌企业已经完成了其在长三角的布局。这些公司依托其在上海形成的规模、人才、品牌等优势，渐次进入了浙江、江苏市场，因为经济上的日益融合和地缘形成的人文文化的相近性，这些公司在长三角的市场上显得更为顺风顺水。

长三角物业管理发展情况部分数据

企业数量（家）

从业人员（人）

主营业务收入

（亿元）

备注

全国

58406

2501195

2076.7

上海

3165

232775

324.4

江苏

4282

177489

101.6

浙江

2715

127334

62.9

上海在三地的占比（%）

31%

43%

66%

长三角

在全国占比

17%

21%

24%

值得一提的是，在长三角的物业管理相关数据中，企业数量、从业人员和主营业务收入，上海市分别占到了长三角的31%、43%和66%。另一方面，2008年上海市物业管理主营业务收入占到上海市GDP的2.48%，而江苏和浙江则分别为0.34%和0.30%。据此来看，长三角物业管理的发展仍将依赖“带头大哥”上海的强劲带动。

无疑，2010年的上海世博会给上海市物业管理一个巨大的推力，成为长三角物业管理进一步融合、跨越式发展的契机。在举世瞩目的世博会上，上海20多家品牌物业服务企业约1.3万名员工直接参与了世博园区物业服务和运行保障。参与世博物业服务的1.3万人中，聚合了大量行业精英。其中大学以上学历的占30%以上，12%以上具有各类专业技术职称，35岁以下员工占60%以上。包括各种经济、管理、会展、物流、国际贸易、语言翻译（包括小语种）人才，其中大多数是为世博会服务招募进行业的。重要的是，这其中有很多人才并非上海本土，有相当一部分是来自于整个长三角。世博会后，这些人才随着从世博场馆的撤出被上海市和长三角的物业服务企业分流和分别吸纳，成为长三角物业管理发展的一个人才保障。

参与世博服务的上海东湖物业管理公司总经理李风曾表示，通过世博园区的物业服务，上海的物业管理正从为城市居住功能服务为主，发展为为城市经济发展服务和城市居住功能服务并重。这是世博给予上海物业管理行业千载难逢的机会。

上海世博会结束后，上海世博局编写了一本《无比的期许· 激情的反馈》的书。这期许也是长三角对于上海的期许，期许着上海将成熟的人才、技术、管理、资讯、品牌优势等在长三角进行输出，进而带动长三角实现跨越式发展。

未来十年，更有国际范儿？

据有关统计数据，上海市现有约25万外国人、60多万香港人和台湾人。其中，有11万外国人在这里长期居住并工作，有670多家国际企业总部和地区中心在上海市办公营业。

根据上海市物业管理行业协会提供的资料显示，上海市的仁恒河滨城、碧云国际社区、联洋年华、上海绿城、陆家嘴中央公寓、古北国际花园、御翠豪庭、古北新苑、瑞士花园、强生古北花园等社区，环境优雅、交通便捷、商业配套完善，并有上海市的品牌物业服务企业提供着优质的物业服务，成为真正意义上的国际化社区，吸引了大批国内外精英入住。

上海古北物业管理有限公司创办了以中、英、日、韩四国语言编辑的“古北生活”文化休闲杂志，还开设了“时事新闻、社区介绍、生活时尚、信息查询、房屋租赁”等内容的门户网站。

在世博会期间，上海东湖物业管理公司管理的世博村，先后入住了6000多位外国宾客。对于这些宾客，东湖物业除了提供日常的物业服务之外，还提供24小时接待、翻译服务、室内清洁服务、专业洗衣服务、设备安装维护服务、会议服务、餐饮和旅游、文艺演出、医疗关怀服务等等。

2010年是上海“十一五”规划所设定的国际经济、金融、贸易和航运四个中心基本框架建成之年。这一年，世博会160年来首次在发展家举办。在世博会上，各参展国政府、国际组织、企业、机构进入世博会，上海市物业管理行业通过直接参与世博会的服务保障工作，为上海市物业管理行业塑造国际品牌搭建了舞台，也给上海市物业服务企业快速迈向国际物业服务市场创造了重要阶梯。

内地物业管理的起步，主要借鉴的是香港的物业管理经验。而港资物业服务企业早在上个世纪80年代就以合资物业服务公司的身份在深圳出现。紧接着，来自香港物业服务企业和“五大行”等外资物业服务公司纷纷抢滩上海，越来越多的外资物业服务企业看好的是上海物业管理市场的前景。

随着我国改革开放的深入发展，一批批闻名于世的建筑物及其设施设备涌现于上海浦江两岸，比如金茂大厦、环球金融中心、证券大厦、久事复兴大厦、小洋山港区管理中心，以及工商银行、银行、浦发银行、上海银行、兴业银行、太平洋保险公司等大厦，作为关乎城市建设的金融中心、经济中心、贸易中心、航运中心的建筑载体，较早地引入了物业管理，为世人所瞩目。

此外，由于世博会的成功实践，上海市的物业管理一度成为社会和媒体关注的焦点。比如，世博会期间，中央和上海市新闻媒体，仅对一条“上海物业管理行业吹响服务世博‘集结号’”的消息，就在人民网、新浪网、世博网、网易新闻网等全国200多个网站刊载。据北京语言大学的一份研究报告显示，根据其对CBS、BBC、CNN、卫报、时代杂志等30家西方主流媒体的选取研究，国外主要媒体对上海世博报道体现出前所未有的“及时、大量、客观、友善”的报道特点。尤其是由物业服务企业管理的外国场馆，最受国外媒体关注，一些物业服务人员也常常成为外国记者镜头下的新闻人物。

可以说，在物业管理改革发展30年的历史上，物业管理从未如此近距离地触摸国际化的脉搏，上海市的物业管理无疑走在了前面。

未来十年，产业或转型？

国际上，三产占比达到60%是迈入国际大都市行列的达标线。2009年上海的第三产业占比为59.7%。在2010年岁末，上海市政府发展研究中心编撰的《经济复苏与转型发展：2009/2010年上海发展报告》即提出，“转型”是今后5年上海的关键词。

对上海市物业管理来说，早在2007年，上海市住宅小区综合管理三年行动计划就出台，它的核心内容为：“落实住宅小区综合管理职责、优化业主自我管理模式和改进物业行业管理方式”。其中，关键的一条是提出了要培育与物业服务相配套的专业化市场；加强物业服务的分类管理，进一步推广“菜单式”物业服务模式；扶持一批保安、保洁、绿化和维修等专业服务企业和中介服务机构，逐步推行物业服务管理与作业分离的运作模式等。可以说，这一计划对于推动上海市物业管理的产业转型具有重要意义。

可喜的是，在这一计划完成之后，上海市即迎来了世博会，上海市的物业服务企业承担了营运世博50%的工作：设施设备维护、秩序维护、出入口管理、客服和VIP贵宾接待、参观导览，协同有关部门做好园区安保、清洁和绿化养护等服务工作。经历了世博会的考验后，上海市整个物业管理行业的地位和形象、服务水平得到了大幅度的提升。

在世博会的影响下，一大批新兴的服务业如会展、节能、环境保护、物流、咨询策划等企业出现迅猛发展势头，蛋糕越做越大，市场日趋规范。同时，与物业管理相关的传统服务市场也得以快速聚合。在上海世博会上，就有大批专业清洁、绿化、安保、电梯、设施维护企业出现在世博园区内。这些专业市场的日趋成熟，或将支撑和推动物业管理的产业升级和转型。

上海复瑞物业管理有限公司总经理潘国强认为，现代企业之间的竞争表现最突出的是价值链的较量，企业战略目标的实现，越来越需要各种资源的支撑。如复瑞物业在民企馆管理过程中与日本ADK策划公司的合作，通过ADK策划公司获取了复瑞无法获取的的外部资源，形成以合作共赢为基础的战略合作伙伴关系，实现了更大规模的产业融合。

从社会经济宏观背景来看，在过去30年改革开放的基础上，上海市形成了总体量较大的经济成就。比如，目前上海市既有房屋建筑面积达到了8.7亿平方米，其中居住建筑面积为5亿平方米，非居住建筑面积为3.7亿平方米。其中，由物业服务企业管理的房屋建筑面积为5.8亿平方米，占全市既有房屋建筑面积的66.6%。但是，随着上海市产业结构的调整和经济发展的内在需求，由此带动了上海市物业管理的转型或者说升级。

　　俞正声书记曾表示：“十二五”从经济发展上看，就是要实现创新驱动、转型发展，要靠制度创新、科技创新来推动经济发展方式的转型。

物业管理协会会长谢家瑾曾深刻地指出：长久以来，物业管理劳动密集型和简单服务提供者的现状，限制了行业的进一步发展，传统的以物业费为主营收入的盈利特点，决定了物业服务企业的经济运营和盈利空间过于狭窄，行业总体处于生存状况的困境中。因此，开创全新商业模式，致力于提高物业服务产品的附加值，是一种必然选择。

我国内地的物业管理是伴随着住房制度改革和城市化进程诞生，历经摸爬滚打近30年，特别是随着近些年国民经济的快速发展，城市化的急速推进，以及消费、服务业的空前发展，使物业管理在较短的时间内迅速完成了行业的初创发展阶段。而世博会以及种种机缘，必将推进上海市物业管理行业率先现实产业转型和升级。