重构现行物业资产管理价值体系

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　　为什么物业服务人的专业价值与社会价值没有得到应有的认可？为什么物业管理行业的市场价值与投资价值没能得到正确与充分的认知？

　　我认为有价值的专业思考就是要重新建立物业资产管理价值体系，这一体系的核心构架的基础是物业管理服务，它是对不动产本体和配套设施的维护与管理，核心构架的支柱是物业资产经营，它是让不动产投资价值实现的关键。

　　重新设计物业综合服务费计费依据

　　物业管理行业要想从根本上改变生存与发展的现状，就应对物业服务业务范围有重新认识，特别要以业主的视角来观察，我们要很清楚地认识到业主对楼宇的拥有不仅是使用价值的需求，所以，我们必须从资产价值提升作为业主的利益出发点与关键点来认识构建物业资产管理价值体系的必要性与重要性。

　　因此，物业服务人的专业价值与社会价值，通过以上专业经营、专业管理、专业服务与维护等专业手段，来实现与提高物业资产性效益最大化，进而使物业资产的使用价值与交换价值得以充分体现。

　　我们再深入思考，我们就会发现物业管理行业的市场价值，为什么没能得到正确与充分的认知？关键在于物业资产的投资价值与物业管理行业的市场价值背离。物业资产的投资价值，包括几个部分：除物业资产基础价值即原本的购置价值之外，还有通过专业经营与维护产生的重构价值，这部分价值可以通过专业服务与运营，使资产品牌无形价值不断提升，进而，这部分价值也不断提升。

　　我认为寻求解决物业管理行业的市场价值与物业资产管理资产价值相背离的出路与方法时，《物业管理条例》要向《税收征管条例》学习，《物业管理条例》要向《保险条例》借鉴。我们国家在税收征收管理方面，对各类税种征收依据之设计，不论是工业产品的制造业，还是电信、金融服务业，均以营业收入（或销售总额）作为营业税的计赋税依据。

　　又如：个人收入所得税，计税依据为：工资、薪金收入；承包、转包收入；劳务报酬收入；财产租赁收入；专利权转让取得收入；投稿、翻译取得收入；利息、股息、红利收入等。

　　我们要将物业服务费的计算依据锁定在物业资产销售收入总额上，即物业服务的价值回报应取决于物业资产投资与经营价值实现。只有这样设定，物业管理行业的从业人员与广大物业资产的拥有者――业主以及使用人，才能正确认识与充分感知到物业管理行业专业人士的专业价值与社会价值。

　　消费观念理性回归，促进资产保值增值

　　为什么作为新兴的物业管理行业，从诞生起到今天，已经过去20多年，还是贴着“亏损”和“微利”的标签？还是处在“用工透支”、“经营透支”、“收入透支”的境地？我认为主要原因是：先天“营养不足”。一方面，在于政府价格主管部门对物业管理行业“微利低价”的定位，另一方面，在于物业服务企业、从业人员和广大业主只看到眼前的利益。

　　但是，随着社会发展和物业市场需求的深刻变化，物业服务企业与物业服务人员渐渐意识到低价无法维持企业正常运营，低价更无法满足业主日益提高的服务要求；低价也无法实践物业服务企业的品牌之路，低价更无法保障物业服务人员不断提高的工资与福利需求。物业消费另一方主体――业主和使用人也在艰难的磨合中，顿悟到业主共同认同的物业费低价策略与其对物业资产投资价值的提升与物业服务高品质期望是永远无法实现的，正像平行向前的火车轨道，绝没有交汇的一刻。

　　《物权法》的出台，明确了产权主体和责任主体，端正了消费观念。同时，也促进了物业服务企业加快由管理型向经营型全面转型的步伐：向经营要效益，向服务要效益，向管理要效益。不少品牌物业服务企业，通过提高服务质量，创新服务与多元化经营，不断满足广大业主多元化、个性化的服务需求，不仅提升了服务费单价，而且扩大了经营收入，并逐渐培养与强化了“优质优价、质价相符”的物业消费观念的形成。

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