谈商务写字楼的经营与管理

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　　编者语：优质的物业管理是吸引客户的法宝，是经营者创造收益的源泉；而良好的经营效益又为物业管理提供了资金支持，以经营引导管理、以管理促进经营，二者相互依托，相互促进。

　　商务写字楼是随着经济的高速发展，为满足高效、舒适的办公环境需要而产生的一种房地产商品。其商品属性从客观上要求物业服务公司要围绕经营实施科学化、专业化的管理服务,使物业实现保值增值。

　　笔者在执管北京市政总公司某写字楼的实际工作中，就商务写字楼的经营与管理，有如下体会：

　　物业经营的两个重要方面

　　在市场经济条件下，作为商务写字楼的经营者，盈利是其物业经营的目的，是实现投资回报、物业保值增值的必然要求。而作为写字楼的管理和服务者――物业服务企业，在工作中要着重把握两个方面：在保证服务质量的前提下，科学合理地增加经营收入以及控制物业运行成本。

　　一定程度上，商务写字楼租金水平决定出租率的高低，而出租率的高低是经营效益的具体体现。所以，对于获得业主授权拥有物业经营权的物业服务企业来说，要综合考虑运营成本、固定税费和业主期望的投资回报率，结合同类物业的市场供求状况、地理位置、建筑类型、结构状况、设施设备情况、交通情况等因素，合理制定租金价位。

　　如笔者管理的市政总公司写字楼，经综合分析确定该写字楼租金标准均价为2.20元/天平方米，同时，笔者所在公司通过利用网络、广告等多种方式进行招租，取得很好的效果。当然，对于租户的选择也须慎重，既要考虑其经营业务的合法性，还要与本写字楼的商务氛围相符，最为重要的是其要有良好的商业信誉，有能力按期支付租金。为确保按时全额收取租金，在租约中须明确规定租金的交付日期。此外，要加大收缴力度，避免坏账、死账，确保经营收入不受损。

　　物业经营成本的控制是指在保证优质服务质量的同时，采取管理措施使成本费用最小化。经验数据表明，人力成本和公共能源成本占写字楼企业成本的70%左右。由此，在满足客户能源需求的前提下，要避免不必要能源的浪费。要做到计量细化到与每个能源使用方的经济利益挂钩，并杜绝一切可能的无管理现象，如长明灯供水设施的跑冒滴漏现象等。

　　在市政总公司所属的该写字楼，笔者所在公司对公共照明、供水系统进行了合理改造，将628支照明灯全部改为节能灯，每支节约6瓦，电价1.00元/千瓦.小时,则每年节约电费628支×0.006千瓦×24小时×365天=33007.68元。改用节水龙头、限定水箱水位、调节冲水阀的跑水量等方式，每年水电费节省开支5万余元。此外，还聘用一专多能的复合型人才确保专业技术岗位，同时将保洁、绿化服务采取专业分包的方式，降低了人力成本；在高峰与低谷的不同服务时段采取定岗定员和值班结合的排班方式。

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