如何提高写字楼物业服务水平

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　　写字楼物业是商业地产的主要类型，突显开发规模大，硬件同质化两大特点。如何把握好这一大好趋势，使写字楼发挥良好的经济效益，物业管理成为写字楼的制胜法宝。

　　一、掌握客户需求层次，提供针对性服务

　　按照“马斯洛需求理论”原理，写字楼客户对物业服务的需求具有不同的层次，并逐步升级。

　　第一层：基本使用的需求，即保障日常工作开展必不可少的需求，主要指基本的客户服务、公共区域的清洁卫生和绿化、水电空调正常供给、保安服务、电梯通讯系统的正常运行、运转良好的机电设备等。

　　第二层：高效快捷的需求，即硬件设施的全面升级，主要指写字楼硬件设施先进性、稳定性、智能化提出更高要求，特别是办公智能化、通讯智能化、立体交通智能化需求等。

　　第三层：便利周到的需求，即配套功能齐全，主要指客户要求在足不出户的情况下，满足一切涉及办公的需求。在商务设施方面，配置银行营业大厅、展览展示中心、会议中心、商务中心、邮局等;在生活配套方面，设有中高档餐厅、员工餐厅、咖啡厅、运动会所、超市、干洗店、医疗室、美容美发厅等;

　　第四层：尊贵感受的需求，即现代物业管理追求的是一种文化，一种客户情感的归属。在写字楼办公的客户，基本上全部为脑力劳动者，或者是行业的佼佼者，他们所具备的影响力自然要求他们追求更高层次的自我实现，写字楼的物业管理当然要适应和满足这个群体的心理需求。尊贵是什么，是对客户发自内心的尊重、是无微不至的关怀、是周到细致的服务，是对每个服务细节的一丝不苟……

　　第五层：共荣升华的需求。即写字楼所处繁华核心区域，大厦结构新颖、装饰华丽，物业良好的形象、知名度、宣传效应，用户入住本身就是实力的象征;“孟母三迁，智者择邻而居”，相邻公司的经营规模、行业背景、知名度、美誉度等相近形成强烈共识，达到相互促进、相得益彰、共同升华。

　　我们只有充分了解客户不同层次需求的情况下，才能有针对性地提供服务、创造服务，通过个性化的服务来满足客户的不同需求，尽而实现客户利益最大化，提高物业整体服务水平，达到可持续发展。

　　二、细分主流客户，服务管理有所侧重

　　细分写字楼不同的主流客户，提供更具针对性的物业管理服务和建议，同时要对客户需求进行客观的评价，抓住服务的重点及关键点，然后有侧重性地、有针对性地制定最适合的物业管理模式。比如在中关村的写字楼，客户以IT企业为主，物业管理要重点保障其网络及弱电系统的正常运转;CBD国贸商圈，客户以国外驻华商社、办事处、代表处为主，物业管理应彰显健全的商务、生活配套设施，以及人性化、尽显尊贵的软性服务更具吸引力;金融街的写字楼，客户以国内外的金融机构为主，物业管理服务重点保障电力的不间断供给，双路供电系统外加独立后备发电装置，因为国际股市或汇市瞬息万变，一分钟的交易延迟就可能造成不可估量的损失。

　　三、前瞻性运作，满足客户期望

　　“上医，医未病之病”，前瞻性的管理及服务对写字楼物业管理至关重要。物业管理企业在前期顾问阶段针对写字楼设计标准就应向发展商从后期物业管理角度提出建议及意见，从而提高写字楼整体功能合理性有效性;在写字楼的硬件设施方面，越来越多的新建写字楼，为了在未来一段时间保持其硬件的领先，纷纷选择性能优良、先进设备，有的甚至从国外进口。然而，供应厂家只负责设备的安装调试，在设备保修期内提供必要的维护，在投入运行保修期之后，就只有写字楼的物业管理企业对这些设备进行使用和维护。因此，物业管理企业接管后就应安排专门人员熟悉、了解、掌握核心不动产硬件设施的性能、使用和维护，积极主动预先安排设施保养和翻新，防止故障的出现或发生，让各项设施设备发挥最大的价值;另外，物业管理企业应采取各种形式学习和借鉴知名物业企业及国外物业管理的先进经验，了解行业前沿及国际市场更多的写字楼物业管理资讯，不断打造企业的品牌及实力，以期给客户带来超越期望的办公体验，才能适应快速发展的物业管理市场步伐。

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