探讨物业管理节能改造之决策

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　　从物业管理的角度看，物业服务企业所管理的楼宇项目中有不少已经运行许多年，其设计和设备选型的时间就更早。由于当时的设计理念和能源形势决定了很多对节能问题都不够重视，使用年限较长的既有建筑基本上都没有按照节能模式来建设。这对物业服务企业的经营非常不利，也导致了能源费用在物业管理费用中往往占相当高的比例。

　　通过节能改造来降低物业管理成本已经成为物业服务企业共同关注的问题。物业管理的节能降耗势在必行，既有建筑的节能改造刻不容缓。本文结合物业管理工作的具体实践，探讨节能改造的决策过程。

　　节能改造对象的选定

　　节能降耗是一项有着鲜明约束条件的工作，因此在节能改造方案出台之前，除了对选用的技术或产品进行调研以外，还要对被改造对象周边的一系列约束条件进行全面的调查研究。之所以会出现需要进行节能改造的设备或系统，原因主要有两个方面：

　　1.设计选型时遗留下来的问题，例如：裕量过大，布局不合理等等；

　　2.为了满足经营的需求，建筑物使用的方式与设计初衷不同，并由此造成了能源浪费。

　　因此，首先解决那些约束条件相应比较少的问题。例如：用T5荧光灯替代T8荧光灯，景观照明采用光敏控制开关，楼道、楼梯内采用红外开关，治理跑冒滴漏等等。解决这类的问题投资小，见效快，而且改造施工期间对正常使用和经营的影响比较小。

　　然后再来解决设计施工不合理造成的能源浪费和提高能源效率的问题。例如：冷水机组的变频改造，电梯的节能改造等等。这类节能改造决策过程中设计的相关方比较多，换句话说就是约束条件比较多，工作难度相应大一些。但是改造后产生的效益往往高于前者。

　　对被改造设备或系统进行调研

　　确定改造对象以后，就要组织对诸多约束条件的调查研究。约束条件分为，法律法规性约束条件，技术性约束条件，物业管理性约束条件等等。例如：对建筑物内公共区域内不同地段的照度进行合理化调节之前需要考虑：

　　1.消防的约束，保证满足消防条例中各项要求；2.保安监控的约束，保证达到监控录像的技术要求；3.设计标准的约束，保证达到设计图纸上规定的指标；4.物业管理协议方面的约束，保证协议中承诺的服务质量；5.本公司服务标准和理念的约束，满足企标的要求；6.员工工作方面的约束，不增加劳动量；7.系统的约束条件，保证供电系统的正常运行，不影响电能质量；8.安全生产的约束条件，保证不影响员工的人身安全。

　　对实用技术或产品的调研和选型

　　完成上述调研以后，即可进入技术选型阶段。这个阶段的主要目的是确定什么样的技术或者是哪一种产品能够满足上述约束条件，可以用来进行节能改造。

　　本阶段调研中要对技术和产品的功能，适用范围等有比较详细的了解，尤其要注意对副作用的考察。途径有：

　　1.对厂家的说明书，操作手册阅读以及在专业技术刊物，相关行业的资料，互联网上查阅；2.通过已经使用企业的现场考察并且与主控技术人员进行交流，到节能专业机构的咨询，找资深专业技术人员进行咨询；3.依据本企业技术人员和专业员工的经验。

　　完成上述调研以后，选型决策就容易多了。建议不要盲目采用“高新技术”。刚开发出来的新产品由于未来得及经受实践的全面考验，一旦出现故障往往与开发过程有关，物业服务企业的技工很难入手。因此选型时要认真调研技术（或产品）的成熟程度。

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