中伟置地谈前期物业管理服务

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　　所谓前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

　　本条第一款为出卖人应当依法选聘物业管理企业。

　　《物业管理条例》第24条规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　第二款为前期物业服务的内容和收费标准。

　　关于前期物业服务的内容在建设部制定的《前期物业服务合同》(示范文本)中有具体的规定。

　　《前期物业服务合同》(示范文本)第二条规定，前期物业管理服务主要包括以下内容：

　　1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。

　　根据《前期物业服务合同》第六条的规定，收费方式有包干制和酬金制。

　　包干制的物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业服务费用主要用于以下开支：(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；(3)物业管理区域清洁卫生费用；(4)物业管理区域绿化养护费用；(5)物业管理区域秩序维护费用；(6)办公费用；(7)物业管理企业固定资产折旧；(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；(9)法定税费；(10)管理物业企业的利润所需的必要开支等。物业企业按照这些标准收取物业服务费用，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由物业公司享有或承担。

　　酬金制则是指物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，预收的物业服务资金由物业服务支出和物业公司的酬金构成。物业服务支出为所交纳的业主所有，由物业公司代管。

　　第三款为出卖人负责监督物业管理企业按照前期物业服务合同的约定提供物业服务。

　　第四款主要为业主应当遵守业主临时公约。

　　《物业管理条例》第二十二条规定，建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。第二十三条规定，建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

　　中伟置地房地产经纪公司相关经纪人还谈到值得注意的是，在房屋交付之前的物业管理费用，由开发商而不是业主承担。