浅谈分期开发小区物业管理的有关问题

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　　在一些规模较大又分期开发建设的住宅小区，存在前期物业与后建楼盘在管理过程中因衔接不上出现脏乱差现象，导致有些业主入住初期就有大量的投诉和报修，致使物业管理分期接管与开发建设的全过程难以有效衔接。这些问题的原因是多方面的，但从根本上讲，主要是还没有找到分期开发的住宅小区分期接管与后续开发有效衔接的途径和手段。因此解决分期开发住宅小区建管中存在的问题是目前物业管理和开发建设工作面临的一项重要课题。笔者就此问题谈谈个人的看法。

　　一、加强分期开发项目的行政监督，从源头上制止分期开发的住宅小区开发建设的遗留症

　　住宅小区的物业管理服务单位和住宅小区建设项目的主管单位都是政府的建设部门，有些分期开发的住宅小区的物业管理问题是行政监督不到位的结果。一些开发商在利益的驱动下，加大建筑密度，多建房，挤占公共绿（场）地；降低或减少公共配套设施标准；不按规定提供物业管理办公用房和物业管理经营性用房；少缴或不缴住宅小区公共设施共用部位维修基金，在开发建设中没有考虑物业管理的需要，造成许多社会问题，影响社会安定和相关人群的安居乐业，给物业管理的正常运行留下了许多无法弥补的问题。

　　从1999年对我市物业管理千户调查问卷汇总情况看，有35.6％的用户认为所居小区存在“物业管理规划不合理”；有21.1％认为小区存在“见缝插针的乱建”；有39.8％的则认为“专用设施配套不齐全”。问卷调查从一个侧面反映了广大产权人迫切要求改善住宅小区建设与管理的意向。笔者认为，解决分期接管与后续开发的衔接问题要从立项审批和行政监督的环节这一源头入手，加大行政监管力度。为了保证新建住宅小区的使用条件和配套完善，在后续项目开工前，开发建设单位应制定项目整体的物业管理方案，物业管理方案应明确界定物业管理用房的具体位置、数量和提供主体；明确界定物业管理经营性用房的具体位置、数量、成本价格和提供主体；明确界定住宅小区公用设施共用部位维修基金的计提基数、计提比例和缴纳计划；明确小区绿化、硬化、美化、环卫、文体活动等公共设施的建设标准等。行政主管部门应按照《物业管理条例》的要求，认真检查开发商制定的物业管理方案的落实情况。

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