金融危机下物业管理行业要“抱暖过冬”

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　　在美国次贷危机引起的金融危机，进而转为全球金融风暴的冲击下，各行各业都受到了不同程度的影响。金融证券、房地产行业首先受到冲击，物流、外贸、制造等行业以及相关产业链紧随其后，国际、国内政府机构纷纷出台各种救市政策，企业千方百计寻求出路，规避风险，以求自保。

　　物业管理是房地产整个链条中的最后一环。从房地产几个主要环节来看，规划设计，建造施工、市场营销等都需要大量资金的连续供给，只有在资金链条不发生断裂且房地产市场处于买方状态的前提下，发展商才能够顺利实现大投入大产出的目的。而一般情况下，物业管理是在一个房产项目完成并交付使用后，才开始接手并为业主提供服务。从这个特性上讲，其与规划设计、建造施工、市场营销并不是联系的那么紧密。因此，前面的环节无论发生什么问题，如发展商资金断裂、市场长期低迷等，都不会对物业管理产生直接的影响，可能会出现某个楼盘延期交付或完全不能交付，但个别物业管理项目的延期交付或完全不能交付对于一个有规模的物业服务企业不会产生致命的影响。

　　从物业管理的资金投入上分析，物业管理不是一个需要巨额资金投入的行业。它的资金来源，在介入期内，有些是发展商给的开办费，发展商不给开办费的，则由物业服务企业自已承担，但由于物业管理主要是服务和技术的输出，没有大的固定资产的投入，所需流动资金也不多，所以由物业服务企业承担的开办费是非常有限的。业主入伙后，物业管理的资金来源则主要是业主交纳的物业管理费、本体维修资金，停车费和部分有偿经营收入，其中如果物业管理费的收缴率达到70%―80%以上，基本上就可以维持一个物业管理项目的正常运作了。所以，物业服务企业在其主营范围内一般不会也不需要向银行或其它金融机构借贷、融资，因此也就不会有由于银行断供而产生的资金链断裂的困扰。

　　相对于实体性行业，物业管理的产品主要体现在为业户的服务和对物业本身的管理上，服务管理对象流动性不大，相对比较固定。服务管理对象的固定就如实体性行业的产品订单，订单的减少或撤单会给制造业的生产带来直接影响，如现在国内玩具业、服装以及其相关的上下游产业链，包括酒店、餐饮、旅游业，在经济不景气的环境下，人们通常会压缩开支、调整外出计划，改变休闲生活方式，导致这些行业经营状况的大幅度下滑。而对物业管理行业而言，一个物业内区域的业户和物业本身轻易不会出现大规模的变动或灭失的现象。企业裁员，会导致失业的增加，也会导致人力资源在不同行业间的流动和重新配置，但肯定不会直接导致人们大规模地搬离居住场所，因为全球经济都不景气，换个地方肯定不会比现在的地方更好。从统计数据看，目前倒闭、停业的企业大部分集中在那些帖牌生产、来料加工、没有自主品牌的中小型企业，裁减，谴贴散的员工大部分是农民工。今年下半年，在全国2.1亿农民工中，已有近千万人“提前”返乡，其中湖南、河南、江西、四川等省份的农民工返乡率在20%以上，这部分人员基本上没有自有住房，他们的迁移对于物业管理行业基本上没有影响。

　　以上对物业管理行业的特点分析，其实也是对物业管理行业的优势以及在金融风暴可能演变为全球性的经济危机的抵御能力的分析。现在从表面上看，对物业管理行业的影响还没有完全凸显出来，但也不能说没有影响的迹象。

　　第一，在房地产市场持续低迷的状态下，住宅、商业物业销售受阻，发展商或是放缓了开发的步伐，或是停工。据全国工商联房地产商会的数据统计，今年年初到现在，我国开工面积达到24亿平方米，但销售面积只有4亿平方米，到年底最多实现5亿平方米。《每日经济信息》报道称万科已确认投资32亿的深圳九州项目缓建，以规避风险。开发商资金吃紧、资金链断，烂尾楼也会成倍增加。如此一定会造成物业管理市场的萎缩，对于物业管理市场来讲，拓展的步伐会放慢下来，对于那些已经签约项目的按时交付也会产生重大影响。虽然中央财政新增9000亿元保障房投资，会给一些物业服务企业带来新的商机，但同时也会挤压商品房的投资，而经济适用房物业管理费比商品房要低，物业服务企业的利润空间也会受到挤压。

　　第二，对于不同类型的物业项目来说，影响的程度各有不同。住宅、公共、政府物业管理，短期内应该不会有太大的影响，金融风暴下，人们会减少一些不必要的开支，但由于物业管理已经融入到人们日常生活之中，成为人们须臾不能离开的组成部分，业主还不至于宁可忍受着没有清洁、没有绿化的污浊、担着没有安全的危险，而拖欠或干脆以经济不景气为理由拒交物业管理费。公共物业如医院、学校和政府机关、部队物业的管理费用大部分来自政府财政拨付，暂时也不会有拖欠的问题。

　　而对于以管理工业区、科技园区和商业写字楼的物业服务企业来讲，影响就会更大一些。例如，深圳大旺村原来有1400多个家庭作坊式的企业3000多套出租房空置了六成。据深圳市贸工局统计，今年上半年，深圳宝安、龙岗两区厂房闲置面积均超过100万平方米。从6月份开始，深圳写字楼的租金水平已连续4个月呈下跌趋势，而且每个月的跌幅都在逐步扩大，9月份环比又下跌了4.31%。由于企业的倒闭或无法正常经营，原来在业主与租户签订的物业租赁合同中约定的由租户缴纳管理费的，可能会出现租户逃避管理费的情况。由于企业或商户的承租能力下降，工业厂房、写字楼空置率升高，业主在减租吸引客户的同时会要求物业服务企业减免物业管理费。业主物业管理费的拖欠和减免对于那些管理类型较全，规模较大的物业服务企业问题不大，但对于管理类型单一且规模较小的公司，此种状况如长时间地持续下去，将对其产生不小的压力。

　　另外，由于企业的倒闭或停产，厂房和商业写字楼的空置，人流、物流大幅度下降，直接会导致停车场的收入锐减，同时对于物业服务企业自营的给业主和租户提供的商务服务、如打字、复印、物流、餐饮、票务、人力中介、房屋中介等收入也会不同程度的减少。

　　总之，这次席卷全球的金融危机，恐怕没有企业能够完全幸免，所谓“覆巢之下，岂有完卵”，只是受到影响的程度不同而已，对于物业管理行业也是如此，从这个意义上讲，物业管理行业当然也要“抱暖过冬”，与业内和其它行业，与广大业主一起同舟共济，共度难关。在金融危机席卷整个社会的政治、经济、文化的同时，也会有席卷人心的时候，人人自危的蝴蝶效应，同样也会对众多业户的心理、情绪产生重大的影响，因此对于住宅物业管理，物业服务企业要密切关注业户在经济动荡状态下的心态和行为，及时作出调整自己的管理和服务方式，给业户以最及时周到的人文关怀，使他们缓解焦虑、提振信心。工业区、科技园、商业写字楼的物业管理，则要密切留意企业、商户的经营状况，对那些可能倒闭、停歇业的企业进行重点监控，维护物业服务企业的利益，尽量减少物业管理费的流失。同时还要配合政府关注企业倒闭或裁员恶意欠薪，导致工人聚众讨薪，引发群体性事件，继而演变成影响社会稳定的事件的发生。

所谓“危机”，意味着危中有机，如果处置得当，风险可化为机遇，物业管理行业当然也需要如此，相对其它行业，物业管理行业自有其独特的优势，而能否在在这场金融海啸蔓延、世界经济萎靡的氛围中，独善其身，逆势飞扬，则需要对形势的准确判断、对风险的富有远见的控制及管理策略的及时调整。