探究物业纠纷的主要起因和类型

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　　物业服务是城市住宅小区的普遍管理形式，物业服务在改善业主生活环境、提高业主生活品质和促进城市管理、维持小区秩序方面，发挥重要作用。但近些年来与之相关的物业服务纠纷也在快速上升。

　　日前，柳州市中级人民法院召开加强物业服务纠纷案件审理新闻发布会，公布审理物业服务纠纷案件的基本情况、热点问题以及该院推动物业纠纷案件审理的一些做法，希望引起广大业主、物业服务从业人员注意和借鉴。

纠纷主要有7种

　　柳州市中院相关负责人介绍，目前柳州的物业纠纷起因和类型多种多样，归纳总结起来主要有7种：1.业主欠交物业费、路灯费等费用引起纠纷；2.因物业服务质量问题引发纠纷；3.开发商遗留问题，如房屋质量、小区配套设施没兑现等，被业主转移到物业服务企业头上的纠纷；4.建筑物和业主共用部分的权属区分、管理使用的纠纷；5.解聘物业服务公司引发纠纷；6.业主因人身财产受损失而发生纠纷；7.业主之间因私搭滥建等引起相邻权纠纷。

　　柳州还多次发生各种物业服务企业与业主的纠纷，包括停车、电梯等问题。据统计，2009年至今年上半年，柳州基层法院受理的一审物业服务纠纷案达2500件，并呈逐年上升趋势。

案件标的小而内容繁杂

　　“这些物业纠纷，双方争议标的不大，可能就几百元或几千元物业费，但争议内容繁杂，一起案件的争议焦点可能有四五个，甚至比某些标的几千万元的大案争议焦点还多，极易形成群体诉讼。如业主拖欠物业费，通常起诉到法院的是十几件甚至几十件连环系列案。由于目前我国的适用法律法规还不完善甚至有法律空白，法官有较大自由裁量权。个案裁判在一定范围内具有判例作用。这与案件属于同类性质、数量众多有一定关系。”柳州市中院相关负责人说。

　　这位负责人介绍，物业服务纠纷形成的原因十分复杂，其中行业管理不规范占大部分。从司法案例看，物业服务公司被判承担责任赔偿，主要是没有提供合同约定的服务或服务不到位。因此，提高物业公司服务水平，是消除纠纷的重要途径。而业主也要形成自觉交费、文明装修、爱护公用设施的良好习惯。

订立合同很重要

　　柳州市中院采取一系列措施推动此类案件的审理：成立课题组实地走访，召开全市物业服务纠纷案件调研座谈等，与住建委、物业管理行业协会及部分物业公司代表交流。

　　柳州市中院负责人提醒市民，如认为物业公司提供的服务不尽如人意，可采取以下措施保护自己的合法权益：与物业公司平等协商，将具体服务标准明确写到物业服务合同里。当物业公司提供的服务质量与合同约定的服务标准存在差距时，业主可依据合同提起违约之诉；但物业公司已按合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，法院不予支持。