满洲里市物业管理工作的几点思考

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　　2012年是内蒙古自治区人民政府确定的“物业管理年”，我们要以此为契机，加强《内蒙古自治区物业管理年实施方案》的贯彻落实。按照市委、市政府“实施物业管理升级工程，改造小区综合配套设施，提高物业服务水平”的决策精神，通过建立、改进和完善物业管理工作中管理监督运行机制，创造物业服务管理的良好发展环境。

　　我市物业管理工作较其他城市起步较晚，有些舆论宣传不到位，百姓对物业管理的认识较模糊，对物业服务属市场化有偿服务的消费观念意识淡薄，存在凡事应当由政府无偿解决的依赖思想。与此相对应，我市还未建立起完善的物业管理责任机制和规范化物业服务监督运行机制，一些非物业管理问题转嫁到物业管理过程中，使得业主与物业服务企业的矛盾日益突出，已严重阻碍我市物业管理市场的健康发展。

　　机不可失，时不我待。现结合我市物业管理市场存在的一些突出问题及如何改进，提出一些意见和建议，供领导决策和各方面商榷。

　　一、住宅小区物业服务管理基础环境需亟待改善

　　由于业主公共意识淡薄、自我约束能力差等原因，小区内经营商户擅自在公共场地内堆放物料，浴池和饭店燃煤产生浓烟污染，铁艺生产作业高分贝噪音扰民，个别业主私搭乱建，房屋装修装饰擅自拆改房屋主体结构及改变住宅和车库等房屋原设计用途为旅店和加工厂，违法违规行为较为严重，随意乱丢污物、垃圾，占用公共活动场地、绿地停放车辆等不文明现象比比皆是。由于物业公司属于企业没有相关执法权，针对上述行为仅能做到制止和告知，同时上报相关行政主管部门，自身则没有能力解决这类违法违规行为。

　　对策及建议：建议实施有效物业管理的联动机制，成立物业管理工作协调小组，协调督促相关行政主管部门延伸执法，加强小区非物业服务违规违法管理。

　　物业管理工作是一项事关百姓民生专业化较强的系统性工程，带有社会基层管理的特质，需要相关行政主管部门共同配合，相互支持，加强管理。当小区内发生非物业服务违法违规行为时，由物业服务企业或社区依照国务院《物业管理条例》有关规定进行制止和书面告知，要求违规违法人限期自行解决。在规定期限内仍未自行解决的，根据违规违法行为类别，以文书的形式（附告知单和现场图片）上报市规划局、城市管理行政执法局、环保局、工商局等相关行政主管部门有效解决和依法处置。如对随意倾倒建筑垃圾、私搭乱建建筑物及构筑物等行为由城市管理行政执法局延伸执法，依据《城市市容和环境卫生管理条例》给予处罚，净化业主居住环境。

　　二、老旧住宅小区需逐步恢复和推行市场化物业服务管理

　　老旧住宅小区以单体楼居多，建成年限较早，小区封闭、硬化、庭院照明、绿化等公共配套设施建设不完善，加之当年楼房建成时没有物业管理，给水、排水、热力管等相关管线和设施设备一直未能定期维护，局部破损老化严重，跑冒滴漏等隐患多。且老旧住宅小区业主租房户多，自住户多为老年人，低保对象多，生活收入相对较低，收缴物业服务费存在一定困难，因此目前不具备直接推行市场化物业服务管理的基础条件。

　　对策及建议：对老旧小区给水、排水、热力管线等公用设施逐一排查，按照先样板、后推广的工作次序，在重点改造小区启动试点，对相关管线和设施设备等公共实施进行彻底维护、维修和改造，逐步完善和提升老旧小区公共配套设施。维护、改造任务完成后，建议对老旧住宅小区实行物业费补贴政策。根据不同小区的具体情况，实行“一区一策”，实施老旧住宅小区分类管理，推行“菜单式”专业化物业服务管理。

　　为保证老旧小区日常给水、供暖、排水及消防、路灯、绿化等公共设施的维护和维修，实现小区物业服务管理的长效化，对我市2000年以前的老旧住宅小区可实行为期5年的每月每平方米0.20元财政补贴政策。

　　维护、改造提升任务完成后，对具备封闭条件，公共设施配套较好的住宅小区，恢复市场化标准物业服务管理；对不具备封闭条件，公共设施配套较差的住宅小区，推行“有绿化保洁、有维护维修、有停放车辆管理”等的“菜单式”准物业服务管理；对公共配套设施严重缺失，无法围成小区庭院的散居小区或单体楼宇，如具备业主自治条件，由社区协助业主自治组织实行“自行卫生保洁、维护维修的看家护院式”自治管理；确实无人管理的，由社区联系挂钩的专业单位实行“卫生保洁、维护维修”托底服务。

　　同时对经招标进入的物业服务企业合同内容定期考核、严格监督，即由各区物业市场监管部门组织社区（或业主委员会）等共同对小区各项物业服务的质量和满意度等进行考核，根据考核情况确定补贴比例，并将考核结果和补贴金额在小区内公示后，上报市财政对物业服务企业直接拨付补贴费用。

　　通过多种管理服务形式，使老旧小区的事情有人做，矛盾有人问，问题有人管，责任有人担，物业管理从无序变有序，逐步恢复和推行市场化、规范化物业服务管理。

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